20131117-安信证券-房地产行业_新房成交同比降幅继续扩大_17页_3mb

新房成交同比降幅继续扩大

核心内容

本周新房成交量环比略降，但同比降幅继续扩大。46个主要城市周成交面积为585万平方米，同比变动-15.1%，环比变动-2.4%。一线城市表现相对较好，同比降幅小幅回升，而二、三线城市同比降幅明显扩大。

主要观点

1. 行业整体趋势

   • 地产行业规模和利润空间已趋于下降，估值难以提升。
   • 开发商趋势性回归一、二线，行业蛋糕缩小。
   • 土地市场竞争加剧，开发商为保规模可能牺牲利润。
   • 房贷资产在银行吸引力下降，房价涨速难以超过地价。

2. 地产股投资机会

   • 未来地产股的机会集中在两类公司：
     • 快速周转并扩大市场份额的公司，如万科、阳光城等。
     • 拥有独特开发模式的企业，如华夏幸福、香江控股、京投银泰、金隅股份等。

3. 政策影响

   • 十八届三中全会决定对地产行业影响有限，政策调整主要体现在长期，短期内对市场影响不大。
   • 集体用地流转尚未有突破性进展，房产税扩容趋势明显，但影响主要在心理层面。
   • 二胎政策放开对人口结构影响有限，短期内难以扭转人口老龄化趋势，对房地产市场影响有限。

关键信息

新房成交情况

• 46个城市：周成交面积585万平方米，同比-15.1%，环比-2.4%。
• 一线城市：合计同比-14.0%，环比+5.1%。其中，北京、上海、广州环比上升，深圳环比明显回落。
• 二线城市：合计同比-19.4%，环比-5.4%。
• 三线城市：合计同比-1.0%，环比+1.3%。部分三线城市如金华、赣州、温州等同环比上升明显。

二手房成交情况

• 16个城市：周成交面积120万平方米，同比+1.6%，环比-1.4%。
• 一线城市：北京同比-15.8%，环比+4.1%；深圳同比+6.6%，环比-11.9%。
• 二线城市：合计同比+5.7%，环比-5.5%。
• 三线城市：合计同比+39.5%，环比+119.9%，同环比显著上升。

库存情况

• 26个城市：一手房可售套数135.1万套，同比+6.4%，环比+0.5%。去化周期为8.6个月，较上周上升0.5个月，较去年同期增加0.9个月。
• 一线城市：可售套数20.7万套，同比-8.1%，环比+1.0%。去化周期5.1个月，同比减少0.1个月。
• 二线城市：可售套数75.6万套，同比+0.7%，环比+0.1%。去化周期9.1个月，同比增加1.3个月。
• 三线城市：可售套数38.9万套，同比+32.3%，环比+0.9%。去化周期11.9个月，同比减少0.1个月。

流动性情况

• 货币市场利率大幅上升，质押式回购利率1天/7天分别上升76bp和150bp至4.53%和5.45%。
• 央行逆回购操作释放货币收紧信号，资金回笼明显。

风险提示

• 金融体系去杠杆、经济增速下滑超预期。
• 再融资受阻。

投资评级

• 维持地产行业“同步大市-A”投资评级。

相关报告

• 自住商品房推进超预期，转商预计加速。
• 周新房成交量同、环比均明显下降。
• 10月土地供应和成交环比大幅下降。
• 10月土地市场报告。

公司动态

项目拓展

• 华夏幸福竞得固安地块，总价2.72亿元。
• 中茵股份收购蓬莱公司26%股权。
• 中润资源增资瓦图科拉金矿。
• 绿景控股进行土地整理。
• 招商地产竞得烟台地块。
• 华远地产收购鲁能开发股权。
• 阳光城竞得福州、苏州地块。
• 万方发展拟收购万方盛宏、秦皇岛鼎骏等公司股权。
• 北京城建与万科合作开发延庆项目。

融资公告

• 大连友谊信托融资1.1亿元。
• 阳光城为子公司提供担保，累计对外担保达95.02亿元。
• 广宇发展拟非公开发行股票收购鲁能资产。
• 银基发展非公开发行股票募集资金不超过13.2亿元。
• 云南城投获得8.1亿元借款。
• 新华联拟收购北京悦豪物业。
• 正和股份股权质押及减持。
• 国兴地产股权质押融资。
• 张江高科高管辞职。

其他重要公告

• 美都控股股东减持。
• 廊坊发展股权转让，廊坊控股成为控股股东。
• 外高桥集团减持股份。
• 市北高新股东增持。
• 世荣兆业业绩预告修正。
• 陆家嘴拟转让大众保险股份。
• 云南城投控股股东增持。
• 新湖中宝股东增持。
• 正和股份股东减持。
• 美都控股收购项目即将完成。

附图说明

• 图1：周成交指数呈下滑趋势。
• 图2：一、二、三线城市周成交同比变动-14%、-19%、-1%。
• 图3：二手房成交面积合计同比变动+1.6%。
• 图4：26个城市合计需去化8.6个月，同比增加0.9个月。
• 图5：一、二、三线城市需去化时间分别为5.1、9.1、11.9个月。
• 图6：质押式回购利率1天/7天大幅上升。
• 图7：票据直贴和转帖利率上升。
• 图8-图31：各城市新房及二手房成交及去化情况。

评级体系

• 收益评级：领先大市、同步大市、落后大市。
• 风险评级：A（正常风险）、B（较高风险）。

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