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新城控股（601155）2018年8月销售及经营分析总结

核心内容概述

新城控股在2018年8月实现了显著的销售增长，合同销售金额达到236.80亿元，同比增长171.12%；销售面积为183.29万平方米，同比增长207.17%。1-8月累计合同销售金额达1373.43亿元，同比增长114.94%，远超行业平均水平。公司持续扩大土储规模，保持高拿地力度，为业绩增长奠定基础。同时，公司通过多种激励措施提升管理效率，住宅与商业双轮驱动下盈利显著改善。基于公司良好的增长前景，维持“买入”评级，并给出合理价格区间为29.60~33.30元。

主要观点

• 销售增长强劲：2018年8月公司实现合同销售金额236.80亿元，同比增长171.12%；销售面积同比增长207.17%。1-8月累计销售金额同比增长114.94%，增速远超TOP50房企整体增速（46%）。
• 拿地力度持续：8月新增土储建面242.98万平方米，拿地总价50.46亿元，权益总价48.86亿元，显示出公司对土地市场的积极布局。
• 商业板块表现突出：截至2018年上半年，公司已开业新城吾悦广场26座，已开业面积252.1万平方米，同比增长70.8%。下半年计划新增15座，商业板块对盈利贡献显著。
• 盈利改善明显：2018年上半年实现物业销售结算收入146.08亿元，同比增长34.81%；物业出租收入8.47亿元，同比增长145.51%。归属母公司净利润达25.4亿元，同比增长122.8%；毛利率达到38.4%，创历史新高。
• 盈利预测与估值：维持2018-2020年EPS预测为3.70、4.94、6.26元。可比公司2018年平均PE为8.03倍，考虑到公司高增长预期，合理估值区间为8-9倍，目标价为29.60-33.30元，维持“买入”评级。
• 风险提示：商业地产扩张可能影响资金周转效率；政策调控对房地产销售存在潜在影响；部分三线城市需求可能因棚改贷款收紧而下滑。

关键信息

销售数据

• 8月销售金额：236.80亿元，同比增长171.12%
• 8月销售面积：183.29万平方米，同比增长207.17%
• 1-8月累计销售金额：1373.43亿元，同比增长114.94%
• 1-8月累计销售面积：1104.57万平方米，同比增长139.97%

土地储备

• 8月新增土储建面：242.98万平方米
• 8月拿地总价：50.46亿元
• 权益总价：48.86亿元
• 布局战略：以“以上海为中枢，长三角为核心，并向珠三角、环渤海和中西部地区进行全国扩张”为目标。

盈利表现

• 2018年上半年归属母公司净利润：25.4亿元，同比增长122.8%
• 毛利率：38.4%，创历史新高
• 净利率：14.51%
• ROE：29.80%
• ROIC：76.24%

财务预测

估值指标

• 合理PE区间：8-9倍
• 合理价格区间：29.60~33.30元
• 可比公司平均PE（2018）：8.03倍
• PE（2018E）：6.89倍
• PB（2018E）：2.05倍
• EV/EBITDA（2018E）：3.13倍

经营预测指标与估值

资产负债表（单位：百万元）

现金流量表（单位：百万元）

利润表（单位：百万元）

主要财务比率

风险提示

• 商业地产扩张风险：前期资金投入大，资金回款周期长，可能影响资金周转效率。
• 政策调控风险：一二线城市需求端调控政策，以及预售证、网签限制等供给端政策可能对公司销售造成负面影响。
• 三线城市需求风险：部分三线城市因棚改贷款收紧，可能存在需求下滑风险。

公司基本资料

投资评级说明

• 买入评级：公司股价超越基准20%以上。
• 增持评级：公司股价超越基准5%-20%。
• 中性评级：公司股价相对基准波动在-5%~5%之间。
• 减持评级：公司股价弱于基准5%-20%。
• 卖出评级：公司股价弱于基准20%以上。