深度报告-20220112-中泰证券-滨江集团-002244.SZ-滨江集团首次覆盖报告_精耕细作_方得始终_23页_1mb

滨江集团首次覆盖报告总结

核心内容

滨江集团（002244.SZ）是一家成立于1992年、2008年在深圳上市的浙江区域房地产龙头。公司以产品体系标准化和小半径管理为核心竞争力，深耕浙江市场，特别是在杭州市表现突出，2020年销售额位居全省及杭州市首位。当前股价为5.50元，对应2021年业绩PE为4.5倍，估值具备一定优势。

主要观点

• 地域深耕与成本优势：公司深耕浙江，尤其是杭州，通过小半径管理实现人员精简高效，管理及销售费率长期处于行业低位，综合融资成本逐年下降。
• 销售稳健增长与品牌溢价：公司销售金额从2019年的1120.6亿元增长至2021年的1691.3亿元，2021年完成度达112.8%。高品质产品和品牌口碑带来较高的溢价率。
• 快周转战略与ROE提升：自2018年起，公司加快拿地到预售的周期，2021年进入结算高峰期，带动ROE上行。公司通过提高项目权益占比，增强利润保障。
• 盈利预测与投资建议：预计2021-2023年，公司营业收入分别为500.8亿元、593.5亿元、723.3亿元，归属母公司净利润分别为37.8亿元、44.8亿元、49.4亿元，每股收益分别为1.22元、1.44元、1.59元，对应PE分别为4.5倍、3.8倍、3.5倍。首次覆盖给予“买入”评级。

关键信息

公司概况

• 成立于1992年，2008年上市。
• 2020年销售额位居浙江省及杭州市首位。
• 2021年前三季度营收同比增长89.43%。
• 2021年全年销售目标完成度为112.8%。

拿地与成本控制

• 抓住2018年、2019年下半年及2021年土地集中供应窗口期，提升杭州拿地面积占比至74.63%。
• 管理费率始终低于1%，销售费率低于行业平均水平。
• 综合融资成本从2018年的5.8%降至2021H1的4.9%。
• 公司债务结构健康，2021年上半年银行贷款占比73%，直接融资占比27%。

销售与市场表现

• 2019-2021年销售额分别为1120.6亿元、1363.6亿元、1691.3亿元，年均增长约24%。
• 高品质项目在杭州市场销售表现优异，认购不足项目占比长期低于10%。
• 项目售价高于周边可比项目，体现品牌溢价能力。

经营与周转效率

• 拿地到预售时间从2018年的10.3个月降至2020年的7.8个月。
• 2021年进入结算高峰期，收入结算速度大幅提升。
• 公司经营性现金流占比显著提升，2021Q3达60%。

ROE与盈利预测

• 2021年ROE进入景气上行周期，主要受资产周转率与权益乘数提升影响。
• 2021年公司权益销售占比提升至51.56%，归母净利率达49.08%。
• 盈利预测显示，公司未来三年业绩持续增长，PE逐步下降，估值优势明显。

风险提示

• 融资环境收紧可能影响公司拿地及销售节奏，进而影响盈利能力。
• 房地产调控政策收紧可能导致销售市场降温，影响公司回款率。
• 双集中出让规则变化可能影响土地储备的稳定性。
• 引用数据可能存在滞后或不及时，影响预测准确性。

报告亮点

• 深耕浙江的策略有效巩固了公司竞争优势，实现成本与销售双优势。
• 公司通过提高项目权益占比，增强利润保障，ROE进入上升周期。
• 2021年公司营收及归母净利润分别同比增长75%及62%，高于市场预期。

投资逻辑

• 公司在行业利润率下行背景下，通过小半径管理、产品标准化和高效团队实现成本控制。
• 杭州市场住房需求旺盛，公司品牌溢价能力显著，销售回款效率高。
• 快速周转策略在2021年开花结果，ROE回升带动业绩持续释放，具备长期投资价值。

总结

滨江集团凭借深耕浙江、小半径管理及产品标准化策略，实现成本控制与销售优势。公司2021年进入结算高峰期，业绩显著增长，ROE上行，估值具备吸引力。在当前房地产市场环境下，公司展现出稳健经营与高效运营能力，未来三年盈利增长可期，首次覆盖给予“买入”评级。