深度报告-20221229-光大证券-滨江集团-002244.SZ-首次覆盖报告_稳积跬步致千里_业绩增长动能足_24页_2mb

滨江集团（002244.SZ）首次覆盖报告总结

核心内容概览

滨江集团成立于1996年，历经30年发展，已成为全国知名的长三角房地产领军房企。公司以杭州为战略支点，布局“三省一市”，在杭州市场保持销售第一的地位，且近年来在权益比例、土储结构和财务表现等方面持续优化，展现出较强的市场竞争力和增长潜力。

主要观点

• 深耕杭州，区域龙头地位稳固：杭州经济高速发展，人口持续流入，为房地产市场提供强劲需求。滨江集团在杭州的销售额自2012年起保持高增长，2021年达到737.4亿元，2022年1-11月为556.3亿元，继续领跑杭州市场。
• 股权结构稳定，管理团队经验丰富：实际控制人戚金兴穿透持股41.00%，联合创始人朱慧明、莫建华穿透持股合计22.79%，股权相对集中，管理层稳定，有利于长期战略执行和决策灵活性。
• 土储结构优化，权益比例提升：截至2022年上半年，滨江集团总土储建面中61.2%位于杭州，权益比例持续提升，有助于增强经营安全和业绩增长稳定性。
• 业绩增长动能强劲，盈利结构改善：2017-2021年，公司营业收入和归母净利润的CAGR分别为28.9%和15.3%，2022年前三季度归母净利润同比增长55.2%，表现出较强的盈利能力。
• 融资渠道畅通，表外负债风险降低：公司“三道红线”指标保持绿档，表外担保大幅减少，现金流稳健，财务杠杆控制良好。
• 盈利预测与估值：预计2022-2024年营业收入分别为481.0亿元、610.9亿元、645.4亿元，归母净利润分别为39.4亿元、47.3亿元、55.8亿元，对应EPS分别为1.27元、1.52元、1.79元。根据估值分析，目标价为13.69元，首次覆盖给予“买入”评级。

关键信息

公司发展历史与战略

• 成立于1996年，以房地产开发为主业，拓展服务、租赁、酒店、养老和产业投资等多元化业务。
• 2019年提出“1+5”发展战略，即以房地产主业为基石，拓展五大业务板块。
• 2022年全口径销售额达1335.1亿元，排名克而瑞销售榜第13位。

销售表现与市场地位

• 杭州市场为公司核心，2016-2021年全口径销售额保持20%以上增速，2022年1-11月销售权益比为58%。
• 杭州商品房销售总量持续增长，住宅销售/供应比长期大于100%，推动成交均价上升。
• 2022年1-11月，滨江集团销售额为556.3亿元，位列杭州第一，与绿城中国差距拉大。

土地储备与拿地策略

• 截至2022年上半年，公司总土储建面中61.2%位于杭州，权益比例提升。
• 2022年前11月新增土储总地价573亿元，获地34宗，其中33宗位于杭州，拿地销售比达44%。
• 土储权益比例提升，有助于降低表外负债风险，提高财务安全性。

财务状况与盈利预测

• 2017-2021年期间，公司营收和净利润保持增长，期间费用率整体下降。
• 2022年前三季度营收同比减少18.7%，但合同负债对营收覆盖倍数为6.6倍，保障较强。
• 预计2022-2024年公司营收分别为481.0亿元、610.9亿元、645.4亿元，归母净利润分别为39.4亿元、47.3亿元、55.8亿元。
• 综合毛利率预计为19.0%、19.5%、21.1%，呈现修复趋势。

估值方法与结论

• 绝对估值法：基于长期增长率1%、无风险利率3.17%、Rm-Rf 4.33%等假设，公司合理价格约为14.31元/股。
• 相对估值法：以可比公司万科A、保利发展、招商蛇口为参考，公司合理价格约为13.69元/股。
• 综合估值方法，公司目标价为13.69元/股，首次覆盖给予“买入”评级。

风险提示

• 销售不及预期：宏观经济、疫情等因素可能影响居民消费意愿。
• 新拿地不及预期：公司重点布局“三省一市”，若新增土储不足，将影响销售规模。
• 施工与交付不及预期：疫情或其他因素可能影响项目交付进度。
• 新房市场价格下滑：经济增速放缓、房企降价促销等可能影响公司毛利率和净利润。
• 房地产政策调控：限购、限贷等政策收紧可能影响公司销售和经营。

估值简表

投资建议

• 目标价：13.69元/股
• 投资评级：买入（首次覆盖）
• 理由：公司以杭州为大本营，销售表现强劲，拿地积极，权益比例持续提升，现金流安全，未来业绩增长空间较大。

关键数据

• 总股本：31.11亿股
• 总市值：274.12亿元
• 一年最低/最高：4.34元/12.96元
• 近3月换手率：86.50%