20220817-浙商证券-滨江集团-002244.SZ-滨江集团跟踪报告_深耕杭州优势显现_拿地销售双增长_19页_1mb

滨江集团跟踪报告总结

核心内容概览

滨江集团（002244）在2022年1-7月展现出强劲的拿地能力和销售表现，其在杭州市场的深耕和区域优势显著，为公司带来了良好的财务表现和未来增长潜力。报告从拿地力度、销售表现、市场供需、估值分析及投资建议等方面展开，强调公司在行业下行期仍保持高拿地强度，且具备较强的销售弹性与市占率提升空间。

主要观点

• 拿地力度增强：2022年1-7月，滨江集团共获取29宗土地，全口径拿地金额达467亿元，权益拿地金额392亿元，新增货值911亿元。杭州土储建面占比达95%，进一步巩固区域竞争优势。
• 销售排名提升：公司1-7月销售额797亿元，全口径销售金额排名从2019年的第31位跃升至2022年7月的第12位，首次进入全国房企销售额TOP15。杭州销售占比达83.8%，稳居第一。
• 产品力与品牌溢价：滨江集团产品质量优秀，品牌受到高度认可，项目中签率普遍不高，表明产品深受市场欢迎。二手房市场中，其项目均价普遍高于周边竞品20%以上，具有显著的保值和增值能力。
• 市场供需关系健康：杭州市新房市场供需平衡，去化周期较短，新房成交均价略低于二手房，形成一二手倒挂现象，为新房市场提供较强吸引力。
• 财务稳健与估值潜力：公司财务安全，土储质量高，具备估值溢价。预计2022-2024年归母净利润分别为35亿、39亿和42亿元，2022年EPS为1.12元。综合NAV和PE估值方法，给予公司2022年9倍PE估值，对应目标价10.11元，维持“买入”评级。

关键信息

拿地情况

• 全口径拿地金额：2022年1-7月累计467亿元。
• 权益拿地金额：392亿元，位列全国房企第三。
• 新增货值：911亿元，其中杭州占比高，杭州土储建面占比达95%。
• 拿地强度：58.65%，较2021年有所提升。
• 拿地权益比：83.89%，高于2020年和2021年。
• 拿地平均楼面价：16302元/平米，平均溢价率4.73%。

销售表现

• 1-7月销售额：796.7亿元，同比下降20.83%，但高于行业平均水平。
• 销售排名：从2015年的第39位上升至2022年7月的第12位。
• 销售均价：54014元/平米。
• 销售权益比：60.94%，同比增长29.66个百分点。
• 杭州销售占比：83.8%，领先第二名绿城。

市场环境

• 新房市场：2022年1-7月，杭州市新房成交均价为35056元/平米，二手房为38061元/平米，一二手价差3006元/平米。
• 去化周期：杭州市商品房去化周期10.9个月，商品住宅去化周期仅1.99个月。
• 政策影响：杭州市多次出台政策刺激市场，如放宽限购、降低利率、给予购房补贴等。

估值与投资建议

• NAV估值：567亿元，每股RNAV为18.24元，当前股价为8.72元，折让52.2%。
• PE估值：2022年7.4倍，低于可比公司均值。
• 目标价：10.11元，对应9倍PE。
• 投资评级：买入（维持）。

风险提示

• 政策放松力度和效果不及预期。
• 疫情反复延后需求修复时间。

附录：财务预测

资产负债表（单位：百万元）

现金流量表（单位：百万元）

利润表（单位：百万元）

主要财务比率

总结

滨江集团凭借在杭州市场的深耕，持续增强土储和销售能力，展现了较强的区域优势和抗风险能力。尽管行业整体低迷，公司仍保持高拿地强度，为未来销售增长和毛利率提升奠定基础。其产品力和品牌溢价能力显著，销售市占率提升空间较大。估值方面，公司具备显著的折让空间，综合NAV和PE方法给出合理目标价。投资者应关注政策变化和市场复苏节奏，以判断公司未来表现。