20171128-信达证券-投资需求看周期_房企开工动力仍待激发_25页_775kb

专题报告总结：投资需求看周期，房企开工动力仍待激发

核心内容

本报告分析了房地产投资与销售、库存、土地购置及资金来源之间的关系，探讨了房地产行业在2015年以来的投资规律变化及未来趋势。

主要观点

• 房地产投资规律弱化：自2015年起，房地产开发投资与销售之间的相关性减弱，出现“销售强投资不强、销售弱投资不弱”的现象。商品房待售面积与房地产开发投资的负相关性也有所弱化。
• 库存与土地购置影响投资趋势：2015年房地产库存高企，虽然销售回暖但房企投资动力不足；2016年后，库存下降叠加房企资金充裕，使得土地购置成为房地产投资的重要支撑。
• 销售回款为投资提供资金支撑：2015~2016年楼市火爆，房企销售回款快速增长，为后续开发投资提供了资金保障。
• 重点房企拿地积极，行业集中度提升：2017年1-10月，重点房企拿地总量已达去年全年的1.1倍，行业竞争加剧，拿地拼规模成为趋势。
• 土地储备不等于新开工动力：尽管房企土地储备充足，但受制于约定的动工开发期，土地购置并不直接构成开发投资的充分条件。
• 房地产投资上行条件已具备：库存下降、销售回款增长、土地储备充足，房地产投资的必要条件已满足，但新开工动力仍需进一步激发。
• 宏观需求释放将影响周期股预期：房地产投资作为宏观需求的重要分项，若2018年需求释放，将提升对周期品的预期，进而推动行业景气度上升。

关键信息

房地产投资与销售关系变化

• 2015年初至今，房地产投资与销售之间的滞后关系被打破。
• 房企在销售数据向好时仍保持谨慎，而在销售数据走弱时，投资仍维持较高增速。

库存变化

• 2011~2015年房地产库存逐步累积，2015年末达到峰值。
• 2016年后库存逐步消化，商品房去化月数持续下降。
• 狭义库存仍保持在相对高位，广义库存下降，房地产开发投资迎来拐点。

土地购置对投资的拉动作用

• 土地购置费在房地产开发投资中占比约18%，是投资增长的重要支撑。
• 剔除土地购置费后，房地产开发投资增速下行拐点提前，说明土地购置对投资有显著拉动作用。
• “930”限购政策后，土地购置费在新增开发投资中占比提升。

房企拿地情况

• 2017年1-10月，TOP3房企拿地总量占30强房企总量近一半，拿地总额占30强房企的三成。
• 重点房企拿地积极，以规模扩张为主要目标，如福晟集团拿地销售比高达2.2倍。

资金来源分析

• 自筹资金和其他资金是房地产开发投资资金的主要来源，合计占比近80%。
• 销售回款快速增长，为房企投资提供资金支撑。
• 广义融资同比增速保持小幅回升，显示房企融资能力有所增强。

投资需求与周期行业关系

• 房地产投资属于周期行业，其走势受宏观需求影响较大。
• 若2018年宏观需求释放，将有助于房地产投资上行，进而推升周期股预期。

风险因素

• 房地产调控升级可能导致销售数据走弱。
• 库存去化不及预期可能影响投资动力。
• 利率抬升可能加重购房成本。
• 金融监管加强可能限制房企资金来源。

投资建议

• 股票投资评级：

  • 买入：股价相对强于基准20%以上；
  • 增持：股价相对强于基准5%~20%；
  • 持有：股价相对基准波动在±5%之间；
  • 卖出：股价相对弱于基准5%以下。

• 行业投资评级：

  • 看好：行业指数超越基准；
  • 中性：行业指数与基准基本持平；
  • 看淡：行业指数弱于基准。

附录：研究团队简介

• 谷永涛：策略分析师，负责股票策略、国际市场研究，兼任新华社中国金融台财经评论员。
• 李博喻：研究助理，负责宏观策略、固定收益、国际市场研究支持。
• 喻雅彬：研究助理，负责策略研究支持。
• 李曼：研究助理，负责宏观经济、固定收益研究。
• 陈嘉禾：首席策略分析师，具有丰富的研究经验，兼任多家国际媒体评论员。

免责声明

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风险提示

• 证券市场存在风险，投资者应谨慎行事。
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