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报告摘要

深圳市甲级写字楼市场总结（2022年第三季度至2023年展望）

核心内容概述

2022年第三季度至第四季度，深圳市甲级写字楼市场在经济环境与供应压力双重影响下持续承压。尽管部分行业仍保持租赁需求韧性，但整体市场表现低迷，租金持续下跌，空置率攀升，市场进入观望阶段。2023年，随着新增供应量进一步增加，预计市场入驻率和租金指数将继续下降。

主要观点

经济表现与市场压力
- 2022年第三季度，深圳市地区生产总值同比增长3.3%，达22,925.1亿元，第三产业增加值同比增长2.2%，占比达64.2%。
- 然而，受疫情反复及经济活动受限影响，写字楼市场持续承压，入驻率和租金均出现下滑。
新增供应充沛
- 2022年第四季度新增供应约35.5万平方米，全市总存量增至999.5万平方米，同比增长7.6%。
- 南山区新增项目继续推动该区域写字楼市场发展，其存量占全市总量的48.0%。
租赁需求疲软
- 季度净吸纳量环比增长1.5倍至11.9万平方米，但年度净吸纳量同比下降73%，至32.3万平方米。
- 租户承租能力减弱，主要受企业审慎策略、经济放缓及商业活动受限影响。
空置率上升
- 全市空置率环比上升1.5个百分点，同比上升2.2个百分点，至24.9%。
- 部分行业如金融、能源及原材料、信息技术行业需求保持稳定，但较数年前有所减弱。
租金持续下跌
- 全市租金指数环比下降0.6%，同比下降4.3%，平均租金降至每平方米每月177.1元。
- 业主为应对市场压力，持续降低租金以吸引租户，但整体租金仍处于下行趋势。
投资市场观望情绪浓厚
- 高空置率和疲软租金成为投资者的主要顾虑，尽管大湾区概念仍具吸引力。
- 部分开发商通过降价促销以加快资产处置，但价格预期差距依然存在，尚未出现整售成交。

关键信息

2022年第四季度新增供应：约35.5万平方米，全市总存量增长至999.5万平方米。
季度净吸纳量：11.9万平方米，环比增长1.5倍，但年度净吸纳量同比下降73%。
全市空置率：24.9%，环比上升1.5个百分点，同比上升2.2个百分点。
租金水平：平均租金降至每平方米每月177.1元，同比下降4.3%。
主要租赁成交：
- 太平洋保险在宝能中心承租3,000平方米
- 中广核在前海嘉里中心租赁3,000平方米
- 铂众科技在NEO大厦租赁2,000平方米
市场展望：
- 2023年新增供应预计达145.3万平方米，入驻率及租金指数料将下降。
- 疫情防控措施优化将释放部分经济及商业活动，但短期内供需失衡仍存。

图表说明

图1：展示2018至2022年全市甲级写字楼新增供应量、净吸纳量及空置率变化趋势。
图2：反映各子市场空置率从2018年第一季度至2022年第四季度的变动情况。
图3：显示各子市场租金指数从2018年第一季度至2022年第四季度的走势。
表1：列出了2022年第四季度的主要租赁成交案例。

联系信息

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