第一太平戴维斯-2020年Q2上海房地产投资市场简报-2020.7-3页_836kb

报告摘要

2020年上半年，中国房地产大宗交易市场共完成交易金额达人民币396亿元，同比下降48%。尽管整体市场受疫情影响，但自用买家表现活跃，成为市场成交的主要力量。自用买家主要来自金融行业，且多为资金充沛的机构投资者，他们倾向于以理想价格收购自用项目，推动市场交易的稳定发展。

自用买家主导市场：2020年上半年，自用买家收购成交数占总成交数的40%，其中上海银行、斯凯奇和联泰地产等机构分别收购了绿地外滩中心T2楼、虹桥富力中心2幢楼等项目，用于自用。
写字楼市场表现：第二季度，上海甲级写字楼市场新增近10.5万平方米面积，但净吸纳量仅为14,200平方米。平均空置率上升至17.4%，租金环比下跌4.0%至每平方米每天人民币7.5元。尽管如此，写字楼因其流动性强、现金流稳定，仍是投资者关注的重点资产类别。
零售市场低迷：2020年前五个月，上海零售总额同比下降13.8%。上半年无新项目入市，购物中心空置率上升至11.6%，首层租金下降1.6%至每平方米每天人民币26.5元。疫情对零售业态影响较大，但社区商业因满足日常需求，恢复较快。
物流市场持续增长：随着电商和消费市场复苏，物流资产需求持续旺盛。尽管收益率有所下降，但投资级别的物流资产仍然供不应求。本季度宏利和ESR成立新合资企业，完成对四项物流资产的收购。
REITs试点推进：2020年4月，中国证监会和国家发改委发布REITs试点通知，推动房地产市场从债权融资向股权融资转型，提升市场透明度和管理水平。

子市场	毛回报率与净回报率折算比率	净回报率	资本价值估值（人民币每平方米）
甲级写字楼	70-80%	4.0-4.5%	50,000-90,000
核心购物中心	55-65%	3.5-4.5%	60,000-100,000
核心街铺	70-80%	3.5-4.0%	100,000-200,000
高端服务式公寓	60-70%	2.5-3.0%	55,000-70,000
高端小业主公寓	80-90%	2.0-2.5%	100,000-200,000
五星级酒店	35-45%	1.5-2.0%	40,000-50,000
物流资产	80-90%	5.5-6.0%	8,000-10,000

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