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报告摘要

中国大宗房地产投资市场总结（截至2023年6月15日）

核心内容

2023年过去12个月，中国大宗房地产投资市场完成交易总额人民币2,532亿元，同比下降23%。尽管整体市场表现疲软，但住宅/服务式公寓是唯一实现同比增长的物业类别，同比增长75.6%。写字楼、零售及工业/物流分别同比下降24.5%、24.8%及25.5%。写字楼成交额占总成交额的48%，而住宅/服务式公寓成交额占8%，为近年来最高水平。

主要观点

自用型买家主导高总价交易：资金充足的自用型买家正在积极购置自用办公楼，本季度总价超10亿的办公/产业园资产均由自用型买家收购。例如，广州复星国际中心北塔以40.9亿元被知识城集团收购，深圳中洲滨海商业中心西塔以23.3亿元被浙商银行购入。
市场复苏脆弱：尽管一季度市场有所反弹，但二季度增长放缓，显示市场复苏仍依赖政策支持。投资型交易主导市场，但投资者对传统物业如写字楼和零售仍持谨慎态度。
政策宽松刺激市场：央行于6月20日下调LPR，这是10个月来的第二次宽松政策，旨在刺激经济复苏。然而，当前经济环境仍面临多重挑战，包括高青年失业率、个人及企业收入下滑等，消费者信心持续低迷。
REITs市场发展：第二季度新增2只REITs产品，目前两大交易所共29只REITs产品正式发售。生命科学地产成为本季度大宗交易亮点，共录得4笔交易，受益于产业快速发展。
险资与Pre-REITs基金活跃：险资和Pre-REITs基金是当前大宗市场的主要买家，偏好稳定收益的资产，如服务式公寓和成熟运营的物流资产。

关键信息

市场成交分析

总成交额：2,532亿元（同比下降23%）
住宅/服务式公寓：同比增长75.6%，占总成交额的8%
写字楼：同比下降24.5%，占总成交额的48%
零售：同比下降24.8%，占总成交额的8%
工业/物流：同比下降25.5%，占总成交额的27%
一线城市占比：59%（深圳成交量同比上升76%，上海、北京、广州分别下降43%、32%、26%）
非一线城市：成交总额同比下降13%，成都、武汉、天津、郑州及南京为成交额最高的城市

基金募集及融资环境

销售额前80位开发商融资：前5个月总融资额达2,363亿元，同比下降34.5%
境内发债：总额1,371亿元，主要由国企央企及优质白名单民企主导
境外发债：总额81亿元，同比下降67%
房企股权融资：自2022年末重启后，招商蛇口成为首家通过定增审核的房企，募集资金174亿元。随后，保利发展、中交地产等五家房企也陆续通过审核，预计合计募集284亿元