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上海房地产市场2024年第一季度总结

核心内容概述

2024年第一季度，上海房地产市场呈现出供应与成交量双降，但高端住宅市场表现突出的态势。尽管整体市场受到政策调整和市场环境变化的影响，高端公寓市场的活跃度为市场注入了信心，带动了成交均价的回升。

主要观点与关键信息

一、整体商品住宅市场

• 供应与成交量：
  • 新建商品住房新增供应163.3万平方米，环比下降49.7%，同比下降10.2%。
  • 一手商品住宅成交面积138.7万平方米，环比下降30.1%，同比下降47.3%。
• 价格表现：
  • 成交均价同比上涨28.3%，达到人民币每平方米78,911元，环比上涨14.4%。
• 市场情绪：
  • 高端项目入市及获批价格提升等因素提振了市场信心，稳定了买家预期。

二、高端住宅销售市场

• 供应与成交量：
  • 一季度共推出4个高端公寓项目，供应1,278套，总面积约210,846平方米。
  • 成交量环比上涨342.2%，同比上涨35.9%。
• 价格表现：
  • 高端公寓价格指数环比上涨2.5%，同比上涨6.0%。
  • 平均成交价格达到人民币每平方米129,586元。
• 市场趋势：
  • 高端项目在政策宽松环境下加速推盘，部分项目开盘即售罄。
  • 高净值人群对稀缺地段的高阶豪宅产品仍保持强劲需求。

三、住宅土地市场

• 土地供应与成交：
  • 一季度共推出11幅涉宅地块，分两次拍卖，其中3月拍卖5幅，总面积284,022平方米，成交总价134.1亿元，平均楼板价47,217元/平方米。
  • 剩余6幅地块将于4月拍卖，总面积约349,530平方米，总起拍价112.3亿元，总成交价118.9亿元。
• 地块分布与热度：
  • 地块主要分布在静安、杨浦、浦东、闵行、宝山等区域。
  • 拍卖整体溢价率9%，除宝山外其余地块均进入摇号环节。
  • 央国企在拿地中占据绝对优势，民企大华与龙湖也有参与。

四、政策与市场动态

• 限购放松区域扩大：
  • 上海进一步放宽限购政策，非沪籍居民在外环外（崇明区除外）购房条件放宽。
  • 政策优化覆盖徐汇、长宁、闵行、嘉定、浦东等区域。
• 利率调整：
  • 二月五年期以上LPR下调至3.95%，首套房贷款利率为3.85%，二套房贷款利率为4.25%（部分区域为4.15%）。
• 保障性租赁住房计划：
  • 上海政府提出年内筹措7万套保障性租赁住房，以完善住宅体系，提升性价比。

市场展望

• 住宅用地供应持续缩减，同比约下降10%，达到440-545公顷。
• 徐汇、杨浦等市区区域将获得较大增量，预计带动更多可持续更新旧改项目。
• 外环外限购放松及高端项目入市将推动市场热度回升，巩固买家信心。

图表说明

• 图1：一手商品住宅供应量、成交量及价格水平，显示供应与成交量均呈下降趋势，但均价有所回升。
• 图2：二手住宅销售成交近六个月平均价格，呈现小幅波动。
• 图3：二手住宅销售成交量，显示成交量整体下降。
• 图4：一手高端公寓供应量，显示供应量波动但高端项目占比上升。
• 图5：一手高端公寓成交量及价格指数，成交量和价格均呈上升趋势。
• 图6：住宅土地成交面积和楼板价，显示土地市场热度较高，楼板价持续上涨。

附录：成交均价最高的五个高端公寓项目

联系信息

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• 市场研究部
  James Macdonald
  高级董事
  中国区
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  james.macdonald@savills.com.cn

• 住宅销售部
  Shirley Tang
  高级董事
  上海
  +862163916688
  shirley.tang@savills.com.cn

• Jordan Pan
  董事
  上海
  +862163916688
  jordan.pan@savills.com.cn

公司简介

第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商，成立于1855年，拥有超过600家分公司与联营机构，业务覆盖美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途，未经许可不得复制、引用或出版。