2014-12-10-第一太平戴维斯-北京住宅租赁市场简报2014年第三季度_3页_731kb

市场简报：住宅租赁（2014年11月）

核心内容概述

2014年第三季度，北京高端住宅租赁市场整体表现平淡，主要受外资企业预算紧缩和空气质量问题影响，高端别墅市场入住率下降，而服务式公寓和甲级公寓因部分租户迁出而受益，入住率有所回升。尽管租金整体呈下降趋势，但部分市场仍保持稳定或增长。

主要观点

1. 市场整体表现

• 高端市场：
  • 服务式公寓入住率上升3.7个百分点至85.0%。
  • 甲级公寓入住率上升0.3个百分点至90.2%。
  • 高端别墅入住率下降2.1个百分点至88.0%。
• 豪宅市场：
  • 服务式公寓入住率上升1.3个百分点至89.5%。
  • 甲级公寓入住率上升1.8个百分点至89.3%。
  • 豪华别墅入住率下降3.0个百分点至90.3%。

2. 租金变动

• 服务式公寓：
  • 全市租金环比下降0.5%至205.1元/平方米/月。
  • 豪华服务式公寓租金环比下降0.2%至245.8元/平方米/月。
• 甲级公寓：
  • 全市租金环比下降1.3%至141.8元/平方米/月。
  • 豪华甲级公寓租金环比下降1.2%至162.5元/平方米/月。
• 高端别墅：
  • 全市租金环比下降1.2%至123.1元/平方米/月。
  • 豪华别墅租金环比下降1.7%至151.0元/平方米/月。

3. 市场趋势

• 外企预算紧缩导致高端别墅需求疲软，部分租户转向服务式公寓和甲级公寓。
• 未来几年，四环以内服务式公寓和甲级公寓新增供给将受限，市场去中心化趋势增强。
• 非核心区域（如顺义、大兴）将成为开发商和运营商拓展市场的重点。

4. 市场展望

• 高端住宅市场三个子市场（服务式公寓、甲级公寓、高端别墅）在未来一年内租金和入住率仍将面临下行压力。
• 预计2015年莎玛BCS将落户顺义区，盛捷服务式公寓将落户望京，雅诗阁将在2017年分别在顺义和大兴开设项目。

关键信息

• 外资企业影响：外资企业预算紧缩是导致高端别墅市场入住率和租金下降的主要原因。
• 需求转移：部分迁出的高端别墅租户被服务式公寓和甲级公寓吸收，推动后者入住率上升。
• 供给限制：四环以内服务式公寓和甲级公寓新增供给有限，市场将向非核心区域转移。
• 区域发展：顺义区和大兴区因商务氛围和外籍人士聚集，成为未来重点发展区域。
• 数据来源：本报告由第一太平戴维斯研究部提供，部分信息来源于Savills研究及咨询部。

图表与数据

• 图1：服务式公寓供给、吸纳量和空置率趋势（2004年第一季度-2014年第三季度）
• 图2：服务式公寓租金指数趋势（2004年第一季度-2014年第三季度）
• 图3：甲级公寓租金指数和出租率趋势（2004年第一季度-2014年第三季度）
• 图4：高端别墅租金指数和出租率趋势（2004年第一季度-2014年第三季度）

联系信息

• Savills Research
  联系人：James Macdonald
  职位：Director, China
  电话：+8621 6391 6688
  邮箱：james.macdonald@savills.com.cn

• Savills Project & Development Consultancy
  联系人：Joan Wang
  职位：Director
  电话：+8610 5925 2042
  邮箱：joan.wang@savills.com.cn

• Savills Residential Leasing
  联系人：Anthony McQuade & Andrew Woo
  职位：Senior Director & Associate Director
  电话：+8610 5925 2002 & +8610 5925 2025
  邮箱：Anthony.mcquade@savills.com.cn, andrew.woo@savills.com.cn

市场展望总结

未来，随着市场去中心化趋势的加强，非核心区域的高端住宅租赁市场有望获得更多关注。然而，短期内外资企业需求疲软仍将对高端住宅市场产生持续压力，租金和入住率均面临下行风险。