20221213-百盛评估-上海市房地产数据月报_19页_1mb

2022年10月上海房地产市场总结

一、核心内容概述

2022年10月，上海市房地产市场在政策调控与市场供需变化的双重影响下，呈现出以下特点：

• 住房公积金贷款利率调整：首套住房公积金贷款利率从2023年1月1日起下调，已放款且期限在1年以上的贷款将执行新利率。
• 货币政策支持房地产：央行表示将加大稳健货币政策实施力度，推动“保交楼”专项借款加快落地，以促进房地产市场平稳健康发展。
• 人才购房政策优化：上海临港新片区出台新政，优化非本市户籍人才购房准入条件，放宽购房资格，支持人才安居。
• 土地市场供应减少：10月无居住用地供应和成交，市场进入“中场休息”，预计第四批居住用地将于11月第二周集中出让。
• 新建商品住宅市场成交量下滑：受供应放缓和市场观望影响，成交量环比下降55.1%，成交均价上涨8.4%，市场呈现“供大于求”现象。
• 存量住宅市场成交量回落：成交量环比下降10.6%，但价格保持平稳，部分区域成交量小幅回升。
• 商办市场供应上升，成交量下降：新建商业和办公市场供应环比上升，但成交量下降，市场整体呈现供大于求态势。
• 大宗交易活跃：张江高科拟转让3.04万平方米办公物业，成交价格达9.79亿元，显示出部分优质资产的市场价值。

二、主要观点与关键信息

1. 住房公积金贷款利率调整

• 政策内容：首套住房公积金贷款利率自2023年1月1日起下调，已放款且期限在1年以上的贷款将执行新利率。
• 影响范围：仅限于10月1日前已放款的首套住房公积金贷款。
• 市场反应：对购房者而言，利率调整将降低购房成本，有助于刺激市场。

2. 货币政策支持房地产

• 政策方向：央行强调稳健货币政策，重点支持基础设施建设与制造业设备更新改造贷款。
• “保交楼”专项借款：推动该专项借款加快落地，以稳定市场信心，促进房地产市场平稳发展。

3. 人才购房政策优化

• 实施范围：临港新片区产城融合区域。
• 优化条件：非本市户籍人才需满足单位、个人及工作年限条件，且在沪缴纳社保或个税满1年、无住房。
• 购房资格：购房资格由“居民家庭”调整为“个人”，进一步降低购房门槛。

4. 土地市场动态

• 居住用地：10月无居住用地供应和成交，市场进入“中场休息”。
• 商服用地：共成交6宗，面积16.3万m²，成交总价66.5亿元，成交均价较高。
• 土地供应结构：外环以外区域供应占比近九成，市场成交重心“外延”。

5. 新建商品住宅市场

• 市场概况：成交量环比下降55.1%，有效需求不足，市场观望气氛浓烈。
• 区域表现：浦东、青浦、松江、奉贤区合计成交量占比超六成。
• 价格走势：成交均价61209元/㎡，环比上涨8.4%，内中环间涨幅最大，中外环间跌幅最大。

6. 存量住宅市场

• 价格监测：存量住宅基价均值62432元/m²，环比微涨0.09%。
• 成交量回落：环比下降10.6%，但仍高于去年同期水平。
• 成交结构：小面积、低总价房源交易活跃，300万以内房源成交占比上升，高总价房源成交占比下降。

7. 商办市场动态

• 新建商业市场：供应套数551套，环比上升178.3%，成交套数249套，环比下降10.4%。
• 新建办公市场：供应套数310套，环比上升37.2%，成交套数261套，环比下降32.7%。
• 热点项目：正荣新湾天地、上海国际航空服务中心、虹桥金臣联美汇为本月商办市场成交量前三项目。

8. 大宗交易

• 张江高科转让办公物业：拟以9.79亿元转让3.04万平方米办公物业，受让方为银联数据服务有限公司，交易通过上海联合产权交易所进行。

三、市场趋势分析

• 新房市场：成交量显著下滑，但价格稳中有升，市场整体处于调整期。
• 存量市场：成交量回落，价格趋于平稳，市场供需结构发生变化。
• 土地市场：供应减少，市场进入短暂调整期，未来将有集中出让。
• 政策导向：多地出台利好政策，如公积金利率下调、人才购房放宽，旨在稳定市场预期，促进市场回暖。

四、图表说明（关键数据）

• 新建商品住宅供、销走势图：显示成交量大幅下滑，市场观望情绪明显。
• 存量住宅量、价走势图：成交量回落，但价格涨幅收窄。
• 商服用地成交情况表：展示各地块的面积、用途及成交价格。
• 各环线存量住宅成交量分布图：外环线以内区域成交量占比持续上升。
• 成交面积段分析图：小户型成交占比上升，大户型成交占比下降。
• 成交总阶段分析图：300万以内房源成交占比上升，高总价房源成交占比下降。

五、结语

2022年10月，上海房地产市场在政策调整与市场供需变化的共同作用下，呈现出新房成交量下滑、存量市场成交量回落、土地市场供应减少的趋势。同时，多项利好政策的出台，如公积金利率下调、人才购房放宽，为市场注入信心，有助于未来市场逐步回暖。