20220719-百盛评估-上海市房地产分析季刊2022二季度_41页_2mb

报告摘要

上海市房地产市场分析（2022年二季度）

一、政策概要

核心政策

金融政策：
- 4月25日，央行下调金融机构存款准备金率0.25个百分点，加权平均存款准备金率降至8.1%。
- 5月15日，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于LPR减20个基点。
- 5月20日，LPR为1年期3.7%，5年期以上4.45%。
信贷政策：
- 4月1日，上海分行印发《2022年上海信贷政策指引》，要求金融机构加大对保障性住房的金融支持。
- 5月23日，召开货币信贷形势分析会，强调房地产信贷平稳增长，支持受疫情影响的个人贷款延期还本付息。
- 6月28日，三部门联合发布《关于做好新市民金融服务工作的通知》，优化差别化住房信贷政策。
人才政策：
- 4月13日，临港新片区优化人才住房政策，调整购房资格确认函为认定函，有效期延长至12个月。
- 6月28日，上海学生就业创业服务网发布通知，放宽应届硕士毕业生落户条件。
保障政策：
- 4月6日，17部门联合印发《关于开展青年发展型城市建设试点的意见》，提出完善长租房政策，推动租购同权。

主要观点

房地产调控政策持续优化，金融和信贷环境逐步改善。
人才政策放宽，有助于提升市场活力和吸引人才落户。
长租房政策的完善，有利于稳定市场预期和促进住房市场健康发展。

二、土地市场

土地市场总体情况

新增供应：
- 本季度新增供应土地93幅，供应面积317.9公顷。
- 供应量同比减少23.1%，环比增加31.0%。
- 产业用地占比最高，达57.0%；居住用地其次，占36.6%；商服用地占比最低，为6.4%。
- 供应主要集中在奉贤区（20.4%），其次为浦东（19.4%）、松江（17.2%）、嘉定（15.1%）。
成交情况：
- 本季度成交地块72幅，同比下降23.4%，环比下降5.3%。
- 成交面积340.2公顷，同比下降21.9%，环比上升42.8%。
- 外环以外区域成交占比达91.6%，松江成交最多（25.0%），浦东次之（22.2%）。
成交金额：
- 土地成交金额约886.3亿元，环比上升251.2%，同比下降12.4%。
- 居住用地成交金额达834.7亿元，环比上升1798.2%，同比上升7.9%。
- 平均楼面地价约2.0万元/㎡，同比下降0.1%，环比下降7.7%。

经营性地块分析

商品住房用地：
- 本季度成交36幅，同比上升4.1%，环比上升1747.9%。
- 成交金额约834.7亿元，同比上升7.9%，环比上升1789.2%。
- 重点地块集中在临港新片区、杨浦、徐汇、松江等区域，其中杨浦区大桥街道85街坊成交总价最高，达25.3亿元。
商服用地：
- 本季度成交4幅，同比下降14.7%，环比下降53.2%。
- 成交面积15.0万㎡，成交金额约29.6亿元，同比和环比均大幅下降。
- 松江、杨浦、金山为主要成交区域，其中杨浦区成交总价最高。

产业用地分析

工业用地：
- 本季度成交28幅，面积1712.9亩，同比上升33.4%，环比下降11.2%。
- 成交金额约17.3亿元，同比上升38.7%，环比上升7.9%。
- 7幅为高质量标准化工业用地，主要集中在浦东、金山、嘉定等区域。
研发用地：
- 本季度成交4幅，面积169.8亩，同比下降72.8%，环比下降83.1%。
- 成交金额约4.7亿元，同比下降75.9%，环比下降79.2%。
- 2幅为高质量标准化研发用地，主要集中在嘉定、浦东等区域。

小结

土地市场受疫情影响，成交量出现下滑，但居住用地集中成交拉动总金额上升。
政府出台多项政策，提高房企拿地积极性，土地市场逐步回暖。

三、住宅市场

新建商品住宅市场

供销情况：
- 供应约9450套（107.5万㎡），环比下降65.9%，同比下降60.2%。
- 成交约10446套（123.2万㎡），环比下降56.1%，同比下降54.5%。
- 供销比为1:1.11，市场整体呈供大于求状态。
成交价格：
- 成交均价约72864元/㎡，同比上涨36.8%，环比上涨17.8%。
- 分环线看，外环以外区域均价上涨2.8%，中外环间均价上涨3.9%。
- 内环以内均价略有下降，但整体价格水平保持平稳。
热点项目：
- 全市新增28个楼盘，10个楼盘触发积分制，触发率约35.7%。
- 入围积分最高为“森兰名苑”（88.86分），认购率456%。
- “仁恒海上源”认购率最高（476%），入围积分72.16。

存量住房市场

价格监测：
- 二季度存量住宅均价37171元/㎡，环比下跌4.1%，同比下跌7.3%。
- 小面积、低总价房源成交占比增加，导致均价下降。
成交量情况：
- 成交套数16068套，环比下降60.5%，同比下降78.2%。
- 4-5月成交量基本为零，6月成交量回升至225套。
成交价格：
- 分环线看，外郊环间均价上涨1.2%，其他区域均出现下跌。
- 分区域看，崇明区均价跌幅最大，环比下跌11.5%。

小结

受疫情影响，新建商品住宅市场供销双双回落，但6月有所回暖。
存量住房市场成交量大幅下降，但价格保持平稳，市场信心逐步恢复。

四、商办市场

大宗交易案例

中谷物流收购上海佳兆业金融中心：
- 交易对价不超过29亿元，最终价格待定。
- 项目位于浦东新区，总建筑面积约7.7万㎡，办公面积约4.7万㎡。

商业市场

供销情况：
- 供应套数2套，成交套数332套，同比下降77.8%，环比下降55.5%。
- 供应集中在崇明区，成交主要在崇明、奉贤等区域。
成交价格：
- 成交均价27796元/㎡，同比下跌23.4%，环比下跌6.3%。
- 内中环间价格出现结构性上涨，主要因高价个案成交。

办公市场

供销情况：
- 供应51套，成交611套，同比下降52.5%，环比上升37.0%。
- 供应主要在嘉定区，成交集中在浦东新区（55.5%）和静安区（19.8%）。
成交价格：
- 成交均价49080元/㎡，同比上涨10.0%，环比上涨33.8%。
- 内环以内区域均价有所回升，其他区域保持平稳。

小结

商办市场受疫情影响，成交量出现阶段性波动。
金融政策宽松背景下，市场逐步向好，呈现健康、良性发展趋势。

五、工业研发市场

新建工业研发房地产市场

本季度仅成交2套（0.1万㎡），均为宝山罗泾的“罗森宝研发中心”项目。

存量工业研发房地产市场

成交量情况：
- 成交12套（1.1万㎡），环比下降68.4%。
- 成交集中在浦东新区（7套）和松江区（5套）。
成交价格：
- 成交总额约1.7亿元，环比下降7.3%。
- 成交均价约14952元/㎡，环比上涨4.5%。

小结

工业研发房地产市场成交量维持低位，但价格水平平稳。
随着疫情后市场环境逐步改善，市场信心增强，楼市恢复步伐将更加稳健。

总结：2022年二季度，上海房地产市场在政策支持和疫情缓解的双重作用下，逐步回暖。金融和信贷政策的优化提升了市场信心，土地市场在居住用地集中成交的带动下出现环比上升。住宅市场虽受疫情影响，但6月成交量回升，价格保持平稳。商办市场成交量波动，但整体趋势向好。工业研发市场成交量较低，但价格保持稳定，市场环境逐步改善。

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