上海市房地产分析季刊2022二季度_41页_2mb

上海市房地产市场分析（2022年二季度）

核心内容概览

2022年第二季度，上海房地产市场在“稳地价、稳房价、稳预期，因城施策”的主基调下，政策持续优化，信贷环境改善，市场逐步回暖。尽管受疫情影响，市场一度受阻，但随着复工复产的推进，楼市开始出现积极变化。

主要观点

• 政策优化：金融政策放松，包括下调存款准备金率和LPR，同时加大对保障性住房的金融支持，贯彻差别化信贷政策，助力房地产市场稳定发展。
• 人才政策：临港新片区和上海本地高校毕业生落户政策放宽，提升购房资格的便利性与普惠性。
• 保障政策：推动租购同权，完善长租房政策，加强监管与支持，保护承租人合法权益。
• 土地市场：二季度新增供应土地93幅，供应量环比上升，但同比下滑。居住用地集中成交，拉动土地成交金额环比上升。商服用地成交量和金额同、环比双降，工业用地成交量和金额同比上升，但环比略有下降。
• 住宅市场：新建商品住宅市场供销双降，但外环以外区域交易量占比较高。成交均价结构性上涨，市场整体保持平稳。存量住宅市场成交量大幅下滑，但价格保持稳定，小面积、低总价房源成交占比上升。
• 商办市场：新建商业和办公市场成交量阶段性波动，但受政策利好影响，市场逐步回暖。办公市场成交均价有所回升，商业市场内中环间价格结构性上涨。
• 工业研发市场：成交量维持低位，但价格平稳。市场信心逐步恢复，对房地产市场整体发展起到支撑作用。

关键信息

一、政策概要

• 金融政策：4月25日，央行下调存款准备金率0.25个百分点；5月15日，首套住房贷款利率下限调整为LPR减20个基点；5月20日，LPR为1年期3.7%，5年期4.45%。
• 信贷支持：政府加大保障性住房金融支持，落实差别化信贷政策，支持新市民合理购房需求。
• 人才政策：临港新片区人才住房政策放宽，工作年限由1年缩短至3个月或6个月；应届硕士毕业生落户条件放宽。
• 保障政策：17部门联合推动租购同权，加强住房租赁监管，鼓励闲置住房用于出租。

二、土地市场

• 新增供应：共93幅，面积317.9公顷，同比减少23.1%，环比增加31.0%。产业用地占比近六成，奉贤区供应最多。
• 成交情况：共成交72幅，面积340.2公顷，同比减少23.4%，环比减少5.3%。外环外区域成交占比达91.6%。
• 成交金额：约886.3亿元，环比上升251.2%，同比下降12.4%。居住用地集中成交，带动总成交金额上升。
• 商品住房用地：共36幅，面积199.7公顷，同比上升4.1%，环比上升1747.9%。平均楼面地价约2.0万元/㎡，同比下降0.1%，环比下降7.7%。
• 商服用地：共4幅，面积15.0万㎡，同比减少14.7%，环比减少53.2%。成交均价1.1万元/㎡，底价成交为主。
• 工业用地：共28幅，面积1712.9亩，同比上升33.4%，环比下降11.2%。成交金额约17.3亿元，同比上升38.7%，环比上升7.9%。其中7幅为高质量标准化工业用地。
• 研发用地：共4幅，面积169.8亩，同比减少72.8%，环比减少83.1%。成交均价约275.5万元/亩，同比下降11.5%，环比上升22.9%。

三、住宅市场

• 新建商品住宅：供应约9450套，成交约10446套，供销双降。外环外区域成交占比达61.8%。内环以内新房交易表现亮眼。
• 成交价格：均价约72864元/㎡，环比上涨17.8%，同比上涨36.8%。小面积、低总价房源成交占比增加，市场整体价格水平平稳。
• 热点项目：2022年二季度新增楼盘28个，10个楼盘触发积分制。其中，“森兰名苑”和“仁恒海上源”入围积分较高，市场反应积极。

四、商办市场

• 大宗交易案例：中谷物流拟收购上海佳兆业金融中心，交易对价不超过29亿元。
• 商业市场：供应套数2套，成交套数332套，同比和环比双降。外环外区域为成交主力。
• 办公市场：供应套数51套，成交套数611套，同比和环比有所回升。浦东新区成交量最大，成交均价约49080元/㎡，环比上涨33.8%。

五、工业研发市场

• 新建工业研发房地产：成交2套，面积0.1万㎡，均为宝山罗泾“罗森宝研发中心”项目。
• 存量工业研发房地产：成交12套，面积1.1万㎡，环比下降68.4%。成交均价约14952元/㎡，环比上涨4.5%。

总结

2022年第二季度，上海房地产市场在政策支持下逐步恢复。土地市场供应量回升，居住用地成交活跃，推动市场回暖。住宅市场受疫情影响，供销双降，但外环外区域表现突出，成交均价结构性上涨。商办市场成交量波动，但办公市场表现较好，价格有所回升。工业研发市场成交量维持低位，但价格平稳，市场信心逐步增强。整体来看，房地产市场在政策支持和疫情后复苏的双重推动下，呈现健康、平稳的发展趋势。