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新城控股2022年上半年经营分析总结

核心内容概述

新城控股（601155.SH）在2022年上半年的房地产行业中表现稳健，其住宅开发业务与商业运营双轮驱动战略成效显著。尽管整体市场信心较弱，但新城控股凭借良好的销售表现和高效的回款机制，保持了相对行业的竞争优势。同时，公司在商业运营方面持续深化质量优先战略，实现了收入与盈利的稳步增长。在财务方面，公司通过经营性现金净流入和融资渠道的拓宽，保持了充足的现金流和良好的财务状况，三道红线指标稳居绿档。

主要观点

• 住宅开发业务表现稳健：在市场整体低迷的背景下，新城控股住宅开发业务经营平稳，销售表现优于行业平均水平，回款率居行业前列。
• 商业运营收入增长显著：商业板块在房地产行业困难时期展现出较强韧性，上半年商业运营收入同比增长近20%，盈利水平保持高位。
• 财务状况持续改善：公司现金流充裕，三道红线指标符合监管要求，财务稳健。

关键信息

一、住宅开发经营平稳

• 销售表现：2022年上半年完成合同销售金额651.6亿元，合同销售面积657.2万 $\mathrm{m}^2$。
• 行业排名：根据亿翰智库数据，新城控股位居TOP200房企第14位。
• 回款情况：全口径资金回笼760.3亿元，回笼率达117%，经营性现金净流入115亿元。
• 土储结构：总土地储备建面1.31亿 $\mathrm{m}^2$，其中一、二线城市占比37.05%，长三角区域三、四线城市占比29.46%，结构较优。
• 盈利情况：上半年实现营业收入428亿元，毛利润率21.9%，较2021年同期上升2.3个百分点；三费总支出同比下降15.8%，费用管控效果显著。

二、商业运营收入持续增长

• 商业运营收入：上半年商业运营总收入47.18亿元，同比增长19.8%。
• 项目布局：截至2022年中，新城控股布局135个大中城市、189个综合体项目，已开业及委托管理的吾悦广场131座。
• 出租率：吾悦广场出租率96.01%，开业面积1189.06万 $\mathfrak{m}^2$。
• 经营战略：公司注重商业价值，聚焦高价值项目标杆打造，推进数字化与智慧商业运营。
• 全年目标：计划全年新开业吾悦广场25座，预计下半年将迎来集中开业期，商业运营总收入目标为105亿元。

三、融资渠道拓宽，财务稳健

• 现金流情况：在手现金447.8亿元，流动资金较为充裕。
• 融资进展：被选定为发债“示范房企”，发行10亿元中期票据，5月境外发行1亿美元美元债，吾悦广场经营性物业贷持续落地。
• 债务偿还：2022年公开市场债务到期总规模126亿元，1-8月已偿还103亿元，剩余到期债务规模较小。
• 财务指标：
  • 有息负债822.4亿元，较2021年末减少8.5%。
  • 合联营公司权益有息负债91.44亿元，较2021年末减少20.5%。
  • 净负债率48.4%，处于行业较低水平。
  • 扣预资产负债率67.1%，非受限现金短债比1.07倍，均满足监管要求。

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研究员信息

• 于小雨：rain_yxy（微信号），yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn
• 王玲：w18705580201（微信号），wangling@ehconsulting.com.cn
• 曾志龙：Zengzhilong666（微信号），zengzhilong@ehconsulting.com.cn

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