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华润置地（01109.HK）2025年业绩总结

核心内容概述

华润置地（01109.HK）在2025年实现了营业收入2814.4亿元，同比增长0.9%；归母净利润254.2亿元，同比下降0.6%。尽管行业整体处于调整阶段，但公司通过优化盈利结构，提升了经常性业务占比，增强了盈利韧性。公司坚持聚焦核心城市，同时在商业运营和轻资产业务方面持续发力，财务状况稳健，分红政策积极，维持“买入”投资评级。

主要观点

• 盈利韧性：尽管归母净利润略有下降，但公司通过优化盈利结构，经常性业务（不动产收租与轻资产业务）收入增长3.7%，占比提升至15.4%；核心净利润增长13.1%，占比提升至51.8%，成为公司盈利的“压舱石”。
• 开发业务表现：2025年公司开发业务结算收入2381.6亿元，同比增长0.4%；结算毛利率15.5%，同比下降1.3个百分点，主要受土地和建安成本上升影响。公司已售未结销售金额1645.8亿元，后续结算资源充足。
• 销售策略：全口径销售2336亿元，同比下降10.5%，但优于行业平均水平（TOP100房企同比下降18.5%），行业排名维持第三。销售均价同比增长10.0%，一线城市销售占比达45%。
• 权益拿地：2025年权益拿地金额673.7亿元，同比增长28.0%，其中北京、上海等五大核心城市占比约80%。
• 商管业务增长：经营性不动产收租业务收入254.4亿元，同比增长9.2%；核心净利润98.7亿元，同比增长15.2%。购物中心租金收入219.2亿元，同比增长13.3%；零售额2392亿元，同比增长22.4%。经营利润率提升至63.1%，商业护城河持续夯实。
• 轻资产业务发展：万象生活收入180.2亿元，同比增长5.1%；核心净利润39.5亿元，同比增长13.7%。
• 其他业务拓展：文体产业运营、租赁住房、城市建管咨询及资管业务稳步拓展，业务矩阵进一步完善。
• 财务状况稳健：截至2025年末，公司资产负债率61.13%，同比下降3.7个百分点；现金及银行存款1154.49亿元，有息负债2814.7亿元，净有息负债率39.2%，同比上升7.3个百分点；加权平均融资成本2.72%，同比下降39个基点，融资端优势进一步巩固。
• 分红政策积极：全年每股股息1.166元，派息率维持在核心净利润的37%；以4月2日收盘价计算，股息率4.6%。
• 盈利预测与估值：预计2026-2028年公司归母净利润分别为241.04/247.21/270.69亿元，对应PE分别为7.3/7.1/6.5倍。公司估值处于较低水平，具备一定的投资吸引力。

关键信息

业绩数据

• 营业收入：2025年为2814.4亿元，同比增长0.9%。
• 归母净利润：2025年为254.2亿元，同比下降0.6%。
• 核心净利润：2025年为224.8亿元，同比下降11.4%。
• 销售均价：同比增长10.0%。
• 一线城市销售占比：达45%。
• 已售未结销售金额：1645.8亿元，后续结算资源充足。

商管业务

• 经营性不动产收租收入：254.4亿元，同比增长9.2%。
• 核心净利润：98.7亿元，同比增长15.2%。
• 购物中心租金收入：219.2亿元，同比增长13.3%。
• 零售额：2392亿元，同比增长22.4%。
• 经营利润率：63.1%，同比提升2.1个百分点。

轻资产业务

• 万象生活收入：180.2亿元，同比增长5.1%。
• 核心净利润：39.5亿元，同比增长13.7%。

财务状况

• 资产负债率：61.13%，同比下降3.7个百分点。
• 现金及银行存款：1154.49亿元。
• 有息负债：2814.7亿元，净有息负债率39.2%。
• 加权平均融资成本：2.72%，同比下降39个基点。
• 每股净资产：40.60元，预计2026-2028年分别为42.79/45.04/47.50元。

投资评级

• 评级：买入（维持）。
• 估值：2026-2028年PE分别为7.3/7.1/6.5倍。

风险提示

• 市场修复不及预期；
• 开发销售不及预期；
• 行业流动性风险加剧。

股价走势与市场数据

• 收盘价：29.16港元。
• 一年最低/最高价：22.75/34.12港元。
• 市净率：0.63倍。
• 港股流通市值：182,736.09百万港元。

财务预测（2025A-2028E）

总结

华润置地在2025年保持了收入和利润的相对稳定，尤其是在商业运营和轻资产业务方面表现突出，成为公司盈利的重要支撑。尽管开发业务面临一定的成本压力，但公司仍能维持行业头部地位，未来盈利结构有望进一步优化。财务状况稳健，现金流管理良好，分红政策积极，具备长期投资价值。公司估值处于低位，投资潜力较大，维持“买入”评级。