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万科A (000002.SZ) 2021年发展总结

所属行业与发布时间

• 所属行业：房地产
• 发布时间：2022年4月2日

核心观点

2021年，万科在房地产开发业务上销售业绩和净利润均出现下滑，但多元化业务发展迅速。其表现具有行业代表性，反映出房企普遍面临的规模增长放缓、利润率收窄及资产减值等挑战。然而，万科通过战略和管理调整，有望在2022年实现经营和利润的止跌企稳，多元化业务的发展也为公司未来提供了更广阔的发展空间。

一、开发业务保持龙头地位，多元化业务增长显著

房地产开发业务

• 合约销售金额：6277.8亿元，同比下降10.8%
• 销售面积：3807.8万平方米，同比下降18.4%
• 市场份额：约3.5%，在武汉、成都、南京等城市销售金额位列第一
• 结转收入：4022.7亿元，同比增长6.6%
• 结算面积：3116.5万平方米，同比增长7.9%

土地投资情况

• 新增土地建筑面积：2667.4亿元，同比下降20%
• 权益占比：由2020年的61.2%上升至71.3%，表明投资更加谨慎

多元化业务发展

• 万物云（社区、商企、城市空间）：实现全口径营业收入240.4亿元，同比增长32.1%
• 物流仓储服务：营业收入31.6亿元，同比增长68.9%
• 租赁住宅业务：营业收入28.9亿元，同比增长13.9%
• 商业运营开发业务（印力平台）：营业收入76.2亿元，同比增长20.6%

二、净利润下滑，但有望企稳回升

财务表现

• 营业收入：4528.0亿元，同比增长8.0%
• 净利润：380.7亿元，同比下降35.8%，为2008年以来首次下降

利润下滑原因

1. 土地成本上升：营业成本同比上升19.4%，毛利润率降至21.8%
2. 资产减值：四季度后市场下行，资产减值损失达35.1亿元，归母净利润减少26亿元

未来展望

• 万科计划加强开发经营本部的集中管理，统筹开发业务，以减少城市公司之间的操盘离散度
• 预收账款仍保持高位（6382.2亿元），为营业收入结转提供保障
• 随着投资和管理优化，净利润有望止跌企稳

三、财务状况稳健，三道红线维持绿档

财务指标概览

财务状况分析

• 有息负债规模稳定，2021年较2020年微增2.9%
• 短期偿债风险较低，现金短债比达2.5倍
• 三道红线指标维持绿档，财务状况较为稳健
• 净负债率长期处于低位，2021年为29.7%
• 剔除预收账款的资产负债率为68.4%，财务结构健康

四、相关研究参考

• 2020H1年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？
• 2020年12月地产月报：房住不炒定位长期不变，2021更看好以长三角为主的核心城市
• 2020年12月月度数据：全年销售17.4万亿，疫情冲击下房地产实现8.7%的增长
• 年度盘点：2020住宅成交结构性特征明显，高能级城市具备先发优势
• 行业研究：长沙为何会成为全国学习的范本？
• 企业研究：华南房企对外扩张的终极选择：占领长三角？
• 企业研究：从万科A看头部房企的成长与担当
• 企业研究：“重”装上阵，重新出发，且看绿城如何探底回升

五、研究员信息

• 于小雨：rain_yxy（微信号），yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn
• 王玲：w18705580201（微信号），wangling@ehconsulting.com.cn
• 曾志龙：Zengzhilong666（微信号），zengzhilong@ehconsulting.com.cn

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