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绿城中国2022年上半年经营总结

核心内容

绿城中国（03900.HK）在2022年上半年表现出较强的抗压能力，整体经营稳健，销售、投资、盈利和财务方面均取得积极进展，尤其在代建业务方面迎来发展机遇。

主要观点

一、合同销售表现强韧，投资聚焦安全与确定性

• 销售表现：2022年上半年实现合同销售金额1128亿元，其中自投项目销售金额849亿元，同比下降34%和38%，但优于或持平于TOP10房企平均水平。
• 区域布局：自投项目中，一二线城市占比提升至86%，长三角地区占比达73%，成为主要贡献区域。
• 单城表现：杭州、北京、宁波等核心城市单城销售均超过90亿元。
• 销售回款：上半年整体回款率达110%，优于2021年同期的95%，处于行业较高水平。
• 投资策略：保持适度投资强度，新增土储313万平方米，投销比与往年基本持平，注重项目和合作方选择，提升权益比例（平均76%）和合作方质量（以国央企为主）。

二、收入与利润同步增长，代建业务迎来发展机遇

• 盈利情况：2022年上半年实现营业收入647.3亿元，同比增长79.1%；净利润48.6亿元，同比增长24.3%；股东应占核心净利润37.3亿元，同比增长36.7%。
• 利润率：毛利润率17.4%，净利润率7.5%，均保持稳定。
• 代建业务：在行业调整过程中，代建业务迎来巨大发展机会，上半年实现收入12.6亿元，同比增长16.4%；毛利6.3亿元，同比增长23.7%；综合毛利率达50.4%，归母净利润3.6亿元，同比增长33.4%。
• 代建案例：与奥园、AMC等企业合作，推动多个项目的交付与销售，展现代建业务的潜力。

三、财务稳健，融资渠道畅通

• 负债水平：净负债率71.5%，剔除预售监管资金后的现金短债比为1.8倍，短债占比降至19.5%。
• 融资情况：上半年境内债券公开发行本金总额175.8亿元，平均融资成本3.33%；境外融资包括1月发行4亿美元增信债券（票息2.3%）和2月增发1.5亿美元优先票据（票息4.7%），综合融资成本降至4.5%，较2021年末降低10个基点。
• 财务健康：短期偿债能力良好，财务费用率下降至5.9%，三费费用率降至10.7%，显示公司运营效率提升。

关键信息

• 销售与投资匹配：销售与投资保持合理比例，投销比稳定，投资区域集中于一二线城市和长三角。
• 盈利能力提升：核心城市项目拿地成本下降，市场更具韧性，未来有望提升盈利能力。
• 代建业务增长：代建业务成为新的增长点，收入和利润均实现增长，业务前景广阔。
• 融资优化：融资渠道畅通，融资成本持续降低，综合融资成本为4.5%，财务结构健康。

数据概览

相关研究与背景

• 行业趋势：房地产行业在疫情冲击下仍保持8.7%增长，高能级城市具备先发优势。
• 政策影响：房住不炒定位长期不变，核心城市成为房企重点布局区域。
• 市场调整：行业调整与洗牌为代建业务带来发展机遇，绿城管理通过合作盘活不良资产，提升项目交付能力。

研究员信息

• 于小雨：rain_yxy（微信号），yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn
• 王玲：w18705580201（微信号），wangling@ehconsulting.com.cn
• 文婧：windaxia0799（微信号），wenjing@ehconsulting.com.cn

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