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绿城中国2021年及2022年发展总结

核心内容概览

绿城中国（03900.HK）在2021年及2022年初展现出较强的抗压能力和战略执行力，尽管房地产行业整体面临下行压力，绿城仍实现了合同销售金额的逆势增长，并在财务结构和投资布局方面做出积极调整，为未来业绩的持续兑现奠定基础。

一、合同销售逆势增长，利润率有望改善

主要观点：

• 2021年绿城中国实现销售金额3509亿元，同比增长 21%，目标完成率达 113%，是少数超额完成销售目标的大型房企。
• 销售结构保持稳健，其中自投项目占比提升至 80%，带动整体业绩增长。
• 长三角区域贡献了 66% 的自投销售金额，杭州、北京、宁波等城市销售业绩稳定在 100亿元 以上。

盈利状况：

• 营收、毛利润、净利润分别同比增长 52.4%、16.7%、33.4%。
• 毛利率和净利润率呈下行趋势，但随着2021年下半年土地市场趋冷，绿城把握拿地利润改善的窗口期，在核心城市补仓，未来利润率有望企稳。

二、投资节奏精准，结构优化支撑业绩兑现

投资力度：

• 2021年新增101个项目，分布在42个城市，金额投销比达 0.6，处于中上水平。
• 新增货值中，80% 位于一二线城市，50% 集中于长三角区域，显示出对高能级城市的重点布局。

投资策略：

• 在第一批集中供地中保持理性，未在杭州等核心城市取得地块，避免了利润空间被压缩。
• 2021年下半年在第二批和第三批集中供地中积极拿地，尤其在杭州取得14个项目，较2020年增加4个，为后续销售业绩提供支撑。
• 2022年土地市场机会仍在，绿城已积极参与北京、合肥等地的集中供地，继续扩大优质土储。

三、财务状况优化，再融资渠道畅通

财务指标改善：

• 净负债率 降至 52.0%，较2020年下降 11.8个百分点。
• 剔除预收款的资产负债率 为 71.1%，较2020年下降 0.8个百分点。
• 现金短债比 提升至 1.9倍，短期债务占比下降至 25.1%，债务结构进一步优化。
• 综合融资成本 下降 0.3个百分点，至 4.6%。

再融资表现：

• 2022年开年以来，绿城通过多种融资方式筹集资金，包括发行 绿色债券 和 中期票据，融资成本较低。
• 获得了标普和穆迪的评级确认和稳定展望，显示出资本市场对其信心增强。

关键数据对比（2018-2021）

总结

绿城中国在2021年表现出色，销售和投资均实现稳健增长，财务状况持续优化。其在核心城市的精准拿地和合理的投资节奏，有效支撑了业绩的兑现。同时，良好的再融资能力和较低的融资成本为其提供了充足的资金保障，增强了企业抗风险能力。展望2022年，绿城中国将继续把握土地市场机会，推动企业高质量发展。