同策房产咨询-2020年12月全国商品住宅市场交易月报_29页_2mb

2020年12月全国商品住宅市场监测月报总结

核心内容

2020年12月，全国商品住宅市场呈现分化态势，一线城市表现优于去年同期，二线城市呈现“翘尾”现象，三四线城市成交量大幅上涨，但均价下滑。政策层面，各地主要围绕放宽落户、加强预售资金监管、调整信贷政策等方面展开，以规范市场、稳定房价、促进销售为目标。

主要观点

• 市场表现分化明显：

  • 一线城市：供应和成交规模环比上涨，北上广成交规模达到历史高位，上海均价小幅上涨。
  • 二线城市：成交量环比上涨，但部分城市如成都、济南、沈阳成交明显下滑，市场热度两极分化。
  • 三四线城市：成交量环比大幅上涨，均价下滑，部分城市如温州、株洲出现“以价换量”现象。

• 政策导向：

  • 放宽落户门槛：青岛、无锡、苏州、广州、福州等地放宽人才落户政策，降低落户条件，促进人口流入。
  • 加强预售资金监管：成都、昆明、济南、唐山等地加强预售资金监管，监管额度与工程进度和开发商信用等级挂钩。
  • 调整信贷政策：西安调整二套房商业和公积金贷款首付比例，宁波对购买资格从严管理，上调二套房信贷首付比例。

关键信息

一线城市市场情况

• 供应与成交：12月供应量大幅上涨，带动成交热度上升，北上广成交规模环比上涨，深圳供应缩水，成交回落至今年平均水平。
• 成交均价：上海成交占比增加导致总成交均价环比小幅上涨。
• 库存与去化周期：北京去化周期下降至12.59个月，深圳、上海、广州库存基本处于合理范围。

二线城市市场情况

• 供应与成交：12月供应量上涨至2714.15万平米，带动成交上涨至2318.24万平米，环比上涨16%。
• 成交结构：重庆、西安、长沙、青岛、郑州等城市表现较好，而成都、济南、沈阳成交明显下滑。
• 库存与去化周期：部分城市如成都、南宁、合肥、杭州库存增长明显，去化周期较长，存在库存压力。

三四线城市市场情况

• 供应与成交：12月成交量环比大幅上涨，均价下滑，东莞、温州等城市表现较好。
• 库存与去化周期：大部分城市库存去化周期在15个月以下，处于合理范围；太仓、昆山等城市去化周期较长，存在库存压力。

数据快览

宏观数据

• 全国房地产开发投资增速：1-12月累计增速为7.0%，增速回升步伐趋缓。
• 全国商品房销售面积：同比上涨，累计增速8.7%。
• 全国商品房销售额：同比上涨，累计增速14.1%。
• 区域表现：
  • 东部地区和西部地区投资与销售规模均回正。
  • 中部地区和东北地区商品房销售规模尚未追平去年同期。

政策亮点

• 广州：放宽“双一流”高校本科学历人才入户社保年限要求。
• 苏州：降低落户门槛，推行积分落户政策，落实租赁房屋常住人口落户政策。
• 青岛：发布经济适用房完全产权政策，放宽落户要求。
• 无锡：放宽入户条件，包括军队随迁家属、高校毕业生等。
• 西安：调整二套房商业和公积金贷款首付比例。
• 唐山：加强预售资金监管，预售资金监管方案需在预售方案中明确。
• 福州：全面放开落户限制，实现落户“零门槛”。
• 宁波：两类购买资格从严管理，上调二套房信贷首付比例。
• 济南：预售资金监管与工程进度挂钩，留存比例分阶段调整。
• 成都：预售资金监管额度与信用等级挂钩，A++级开发商可下浮监管额度。
• 昆明：预售资金重点监管比例为30%，一级资质开发商可下调至25%。

总结

2020年12月，全国商品住宅市场在政策和房企推盘的双重推动下，呈现出明显的区域分化。一线城市成交规模和均价均有所提升，二线城市成交量上涨但均价波动较大，三四线城市则以价换量，成交量大幅上升。政策方面，各地聚焦于人才引进、预售资金监管和信贷调整，以促进市场稳定和健康发展。