20210416-克而瑞证券-中资地产债市4月跟踪_境外利差高位震荡_评级多变引致估值上行_22页_2mb

中资地产债市2021年4月跟踪报告总结

核心内容

2021年4月，中资地产债市整体呈现震荡态势，境内和境外市场均出现不同表现。克而瑞中国地产债券领先指数在4月9日达到123.3，3月末为122.8，较1个月前下降1.01%。指数的买价YTM为7.06%，加权票息为6.86%，麦考瑞久期3.16年，OAS利差646.5BP，涉及39家发行人、191只成分债券，发行金额达999.5亿美元，市值达1011.8亿美元。

主要观点

境内与境外利差变化

• 境内利差震荡：3月末国开债收益率分化，1Y、5Y和10Y国开债YTM分别较2月末变动2.1BP、-10.1BP和-18.7BP，期限利差中位震荡，10Y-1Y利差下行20.8BP至80.8BP，信用利差收缩至240.5BP，尚未出现明显套利机会。
• 境外利差走扩：3月美债期限利差扩大至167BP，因10Y国债收益率上行至1.74%。同时，美债蕴含的通胀预期持续上行，30年通胀预期为2.30%，10年通胀预期为2.37%。美债持仓量锐减，市场押注赌性增强。

融资情况

• 3月境内净融资额为-195.8亿人民币，地产公司债净融资额占比为-24.6%。中票和PPN的净融资额为正。
• 3月美元债发行金额为24.9亿美元，同比-58.5%，环比-28.2%。人民币债发行金额为1763.8亿人民币，同比28.0%，环比224.7%。美元债多在5%-6%、11%-12%区间，高息融资为主。
• 2021年4月需偿债1135.3亿人民币，偿债高峰在Q3，偿还总额为3570.6亿人民币。预计Q2初、Q3末和年末将出现良好投资时点。

发行与交易情况

• 3月人民币债现券交易金额为1257.7亿人民币，环比下降39.0%。
• 3月约29.2%的美元债估值下行，其中红星美凯龙个券下行幅度最大，达-960.5BP；而华夏幸福、亿达中国、禹洲集团、万达集团相关个券上行幅度居前，适合风险偏好较高的投资者。
• 3月新发人民币债主体AA+级以上占比89.4%，显示融资结构向高评级倾斜。

违约与评级调整

• 境内6个券违约，无新违约主体，天房集团、华夏幸福、协信远创个券违约。
• 境外17家主体被调整评级或展望，包括万科香港被穆迪新增Baa级评级，新城发展被标普调高评级，融创中国新增正面展望，雅居乐集团新增稳定展望与Ba级评级，中梁控股新增B级评级，禹洲集团被调降评级，宝龙地产调增评级至BB档，国瑞置业新增负面评级展望，力高集团调增评级至B+，仁恒置地新增Ba级评级。

关键信息

• 融资结构：人民币债融资季节性火热，美元债融资同比回落。
• 偿债压力：2021年4月偿债压力为1135.3亿人民币，Q3为偿债高峰。
• 交易活跃度：境内交易平淡，境外估值持续上行。
• 违约情况：3月境内有6个券违约，境外无新违约个券。
• 评级变动：境外评级调整频繁，部分企业评级上调，部分下调，显示市场对房企信用风险的关注。

风险提示

• 政策风险：房地产行业可能面临限购、限贷、限售、限价等政策收紧风险，影响市场销售。
• 融资风险：若人民币或美元政策收紧，可能导致房企融资压力加大。
• 信用风险：房企若出现债务违约，可能影响市场对行业风险的判断。
• 销售业绩未完成风险：房地产市场波动大，企业销售目标可能未完成。
• 数据风险：研究依赖第三方数据，可能存在数据不完整或不及时的风险。

结论

2021年3月，中资地产债市呈现震荡态势，境内交易平淡，境外估值上行。尽管信用利差收缩，但尚未形成明显套利机会。融资方面，美元债发行同比和环比均下降，而人民币债融资则保持季节性火热。同时，部分房企的评级调整显示市场对其信用风险的重新评估，但整体市场仍保持一定的流动性。投资者应关注偿债高峰和投资时点，同时警惕政策和信用风险对市场的影响。