2017-融侨集团物业管理债权资产专项计划-评级报告_36页_8mb

融侨集团物业管理债权资产支持专项计划信用评级总结

核心内容

融侨集团物业管理债权资产支持专项计划资产支持证券由上海新世纪资信评估投资服务有限公司进行信用评级，预计于2016年3月31日成立，最迟到期日为2025年1月28日。该计划发行规模为8.1亿元，其中优先级资产支持证券发行7.6亿元，占比93.83%，次级资产支持证券发行0.5亿元，占比6.17%。优先级证券评级为AA+或AA，次级证券无评级。

主要观点

优势

1. 基础资产质量较高：基础资产为融侨物业依物业合同对物业业主享有的物业管理债权，主要集中在福州、武汉、合肥等地区，共计44处物业，具有一定的现金流稳定性。
2. 差额支付与担保机制：融侨物业承担差额支付义务，融侨集团提供全额不可撤销的连带责任保证担保，提高了优先级证券的安全性。
3. 多重触发机制：包括不合格资产赎回或置换、差额支付、担保启动等，有助于保障交易结构的稳定性。
4. 现金流归集与分配机制：设立专项计划账户，资金归集与分配流程明确，确保优先级证券按期足额偿付。
5. 结构设计合理：采用优先级/次级分层结构，提供一定信用支持，同时设立保证金科目以保障现金流波动时的偿付能力。

风险

1. 基础资产现金流波动性：物业费收缴率是影响现金流的关键因素，若收缴率下降，可能影响优先级证券的按期偿付。
2. 原始权益人与担保人信用变动：融侨物业的业务运营状况及融侨集团的信用质量变动可能影响差额支付义务的履行。
3. 参与方履约能力：若有关机构未能及时履行职责，可能对证券本金和收益按期足额偿付造成负面影响。
4. 宏观经济及行业影响：房地产及物业行业受宏观经济影响较大，若出现经济下行，可能对基础资产现金流稳定性造成冲击。

关键信息

基础资产情况

• 基础资产主要由融侨物业在专项计划设立日转让的物业管理合同债权构成，覆盖福州、武汉、合肥等地区44处物业。
• 基础资产合格标准包括物业合同合法有效、收缴率不低于95%、无抵押或权利负担等。
• 物业管理费收缴率在2015年9月末为77.34%，较之前有所下降，主要受年底物业费缴纳周期影响。

优先级证券情况

• 优先级证券分为16个品种，其中优先A-1级为AA+，其余优先级为AA。
• 每个兑付日支付上一个计息期间的预期收益，到期日支付本金。
• 优先级证券的覆盖倍数在正常情景下平均为1.30倍，压力情景下最低为1.06倍，覆盖率超过100%的概率为100%。

次级证券情况

• 次级证券无评级，占比6.17%，在现金流充足时可获得收益分配。

融侨集团财务状况

• 融侨集团总资产及所有者权益逐年增长，2012-2014年分别为236.98亿元、289.45亿元、348.10亿元；所有者权益分别为60.91亿元、73.54亿元、100.55亿元。
• 融侨集团营业收入和净利润持续增长，2012-2014年分别为76.96亿元、88.56亿元、104.34亿元；净利润分别为10.64亿元、12.32亿元、14.87亿元。
• 融侨集团在房地产销售回笼资金方面较为平稳，融资渠道通畅，具有较强的担保能力。

交易结构与现金流管理

• 专项计划账户设立收入科目、本金科目和保证金科目，确保资金归集和分配的规范性。
• 保证金科目金额不得低于5000万元，保障现金流波动时的偿付能力。
• 差额支付启动和担保启动事件机制完善，有助于维护证券本息按期足额偿付。

重要参与方

评级结论

上海新世纪资信评估投资服务有限公司基于对融侨集团物业管理债权资产支持专项计划资产支持证券的全面分析，给予优先级证券AA+或AA评级，次级证券无评级。评级有效期为优先级证券存续期内。评级机构将进行跟踪评级，保留变更评级的权利。

结论

本期证券在结构设计和信用支持方面较为完善，具有一定的信用保障。但需关注基础资产现金流稳定性、参与方履约能力及宏观经济变化对物业费收缴率的影响，以确保证券本息按期足额偿付。