华鑫-中南建设物业资产支持专项计划优先级资产支持证券信用评级报告_40页_1mb

华鑫-中南建设物业资产支持专项计划信用评级报告总结

核心内容概述

本报告为大公国际资信评估有限公司对华鑫-中南建设物业资产支持专项计划优先级资产支持证券进行的信用评级，信用级别为 AA+。该计划由华鑫证券发行，中南建设作为原始权益人及差额支付承诺人，将旗下物业子公司及联营企业的物业费债权转让至专项计划，作为资产支持证券的还款来源。计划设置了优先/次级结构，次级证券为0.50亿元，对优先级证券提供9.09%的信用支撑。大公保留对本计划进行跟踪评级的权利。

主要观点

正面因素

• 行业地位与分散性：物业管理作为房地产产业链的重要组成部分，受到开发商重视，中南建设业务覆盖全国多数省市，有助于分散市场波动风险。
• 资产质量与现金流：基础资产主要来源于中南建设物业服务公司旗下多个项目，预计基础资产现金流可覆盖优先级资产支持证券的本息及相关费用。
• 合格资产替换机制：本计划设有不合格资产替换机制，有助于维持基础资产收入的稳定性。
• 内部增信措施：中南建设对本计划承担差额支付义务，为优先级证券提供了强有力的增信支持。

关注因素

• 中南建设负债压力：中南建设负债规模逐年扩大，短期偿债压力较大，经营性现金流持续净流出，筹资性现金流增长，显示其资金需求较大。
• 物管公司盈利能力不足：海南中南物业、海门中南物业近年来利润总额持续为负，经营困难，盈利能力不足。
• 物业合同续签与更换风险：物业合同无固定期限，未来续签或更换物业公司的可能性存在，可能影响现金流。
• 物业费收缴不确定性：部分小区存在缴费逾期和个别住户欠费情况，未来物业服务费收入存在不确定性。
• 不可控事件影响：若发生大面积小区替换物管公司等不可控事件，可能导致现金流与预测存在偏差。

关键信息

基础资产

• 基础资产为中南建设物业服务公司持有的物业费债权和其他权利。
• 入池资产为截至2015年11月已交房并签订物业合同的项目产生的物业服务费及资产托管费收入。
• 备用资产为2015年11月前签署的《前期物业服务合同》所对应的物业费债权，用于替换不合格资产。

资产支持证券结构

• 优先级证券共5档，分别为中南建设01（1年）、02（2年）、03（3年）、04（4年）、05（5年），发行额合计5.50亿元。
• 每档证券按季支付预期收益，最后一年按季度分四次等额摊还本金。
• 次级证券0.50亿元，由中南建设全额认购。

主要参与方

• 原始权益人/差额支付承诺人：江苏中南建设集团股份有限公司
• 管理人/销售机构：华鑫证券有限责任公司
• 托管人：平安银行股份有限公司上海分行
• 监管银行：中国建设银行股份有限公司海门市支行
• 评级机构：大公国际资信评估有限公司
• 审计机构：利安达会计师事务所
• 律师事务所：北京市君合律师事务所

交易结构

• 原始权益人将物业费债权转让给专项计划。
• 管理人设立专项计划，向合格投资者发行资产支持证券。
• 资产服务机构负责管理基础资产，并将现金流归集至资金归集账户。
• 管理人将现金流划转至专项计划账户，托管人负责资产托管。
• 若发生差额支付启动事件，差额支付承诺人需将资金划入专项计划账户。
• 若发生违约事件，管理人有权要求原始权益人回购基础资产。

基础资产质量分析

• 基础资产包括32份前期物业合同和1份物业管理委托合同，对应收费面积550.67万平方米，共计56,983户。
• 备用资产涉及21份前期物业合同，对应收费面积2,598,843.54平方米，共计25,126户。
• 物业费收入主要来自独立住宅和非独立住宅，合计占比为84.93%。

现金流分析

预计现金流

• 2015年11月1日至2020年11月30日，基础资产应收债权合计为1,085,876,083.14元，其中入池资产为828,231,355.71元，备用资产为257,644,727.43元。
• 每期预计现金流可覆盖优先级资产支持证券本息及相关费用，覆盖倍数均大于1倍。

压力测试

• 压力情景1：物业费收费标准提高5%，现金流覆盖倍数均大于1倍。
• 压力情景2：采用最低收缴率86.53%，现金流覆盖倍数仍大于1倍。
• 压力情景3：提高预期发行利率，现金流覆盖倍数仍保持在1倍以上。

结论

大公认为，专项计划优先级资产支持证券的信用级别为 AA+，现金流可覆盖本息及相关费用，具有一定的偿付保障。尽管存在一些风险因素，如物业合同续签、物业费收缴率波动及物管公司盈利能力不足，但通过合格资产替换机制和中南建设的差额支付承诺，这些风险得到了一定程度的缓解。大公保留对本计划进行跟踪评级的权利，以确保信用状况的持续评估。