2017-华鑫-中南建设物业资产支持专项计划优先级资产支持证券信用评级报告_40页_1mb

华鑫-中南建设物业资产支持专项计划信用评级报告总结

核心内容

华鑫-中南建设物业资产支持专项计划由华鑫证券发行，大公国际资信评估有限公司对优先级资产支持证券进行了信用评级，确定其信用级别为 AA+，并保留跟踪评级的权利。该计划的基础资产为中南建设在特定期间内转让给管理人的物业费债权和其他权利，包括物业管理费和资产托管费。

主要观点

正面因素

• 行业地位：物业管理作为房地产产业链的重要组成部分，正受到开发商重视，未来可能进一步发展。
• 分散风险：中南建设施工区域覆盖全国多数省市自治区，有助于分散市场波动风险。
• 土地储备优势：中南建设通过土地整理和政府旧城改造等方式获取土地，成本较低，规模充足。
• 资产结构：本计划设置了不合格资产替换机制，提高了基础资产质量。
• 现金流预测：大公预测基础资产现金流能够覆盖优先级资产支持证券的本息及相关费用。
• 内部增信：中南建设对本计划承担差额支付义务，提供9.09%的信用支撑。

关注因素

• 负债压力：中南建设负债规模逐年扩大，短期偿债压力较大。
• 盈利能力不足：海南中南物业、海门中南物业等利润持续为负，经营困难。
• 物业合同不确定性：物业合同未来续签和更换存在不确定性，可能影响现金流。
• 收缴率波动：物业费收入受缴费逾期和个别住户欠费影响，存在一定不确定性。
• 不可控事件风险：若发生大面积小区更换物管公司等事件，可能导致现金流与预测出现偏差。

关键信息

基础资产

• 范围：包括南通中南物业、海南中南物业、海门中南物业、青岛中南物业等。
• 入池资产：截至2015年11月已交房并签订物业合同的项目产生的物业服务费和资产托管费。
• 备用资产：用于替换不合格资产，涉及2015年11月前签署的《前期物业服务合同》共21份，对应收费面积2,598,843.54平方米，共计25,126户。
• 预计应收债权：截至2020年11月30日，基础资产应收债权合计为1,085,876,083.14元。

资产支持证券

• 优先级：分为中南建设01至05，发行规模合计5.00亿元，信用级别均为AA+。
• 次级：发行规模0.50亿元，由中南建设全额认购。
• 还本付息：按季支付，每档证券存续期内最后一年按季度分四次等额摊还本金。
• 现金流覆盖：预计基础资产现金流能够覆盖优先级资产支持证券本息及相关费用。

主要参与方

• 原始权益人：江苏中南建设集团股份有限公司。
• 管理人：华鑫证券有限责任公司。
• 托管人：平安银行股份有限公司上海分行。
• 监管银行：中国建设银行股份有限公司海门市支行。
• 评级机构：大公国际资信评估有限公司。
• 审计机构：利安达会计师事务所。
• 律师事务所：北京市君合律师事务所。

交易结构

1. 原始权益人与中南建设物业服务公司签订《物业服务费债权转让协议》。
2. 管理人与原始权益人签订《资产买卖协议》，购买物业收费债权。
3. 认购人通过《认购协议》委托管理人管理资金。
4. 资产服务机构将基础资产产生的现金流划入资金归集账户。
5. 监管银行对资金归集账户进行监管。
6. 管理人将资金划转至专项计划账户，托管人进行托管。
7. 差额支付承诺人承担差额支付义务。
8. 违约情况下，管理人有权要求原始权益人回购基础资产。

财务分析

• 南通中南物业：在管面积达400余万平方米，资产流动性好，但负债扩张迅速，资产负债率81.51%。
• 青岛中南物业：资产规模逐年增长，营业收入和利润总额逐年上升，资产负债率95.92%。
• 海门中南物业：在管项目地理位置优越，但所有者权益为负，资产负债率159.66%。
• 海南中南物业：定位高端物业管理，但所有者权益为负，资产负债率154.87%。

现金流预测

• 预计应收债权：2015年11月1日至2020年11月30日，基础资产应收债权合计1,085,876,083.14元。
• 现金流覆盖：在正常情况下，预计基础资产现金流对优先级资产支持证券本息的覆盖倍数大于1倍。
• 压力测试：
  • 压力情景1：在物业费收费标准加压5%的情况下，现金流覆盖倍数仍大于1倍。
  • 压力情景2：采用最低收缴率86.53%，现金流覆盖倍数仍大于1倍。
  • 压力情景3：提高预期收益率，进一步测试现金流覆盖情况。

信用评级结论

大公国际资信评估有限公司对本计划优先级资产支持证券的信用评级为 AA+，并保留跟踪评级的权利。在正常和压力情景下，基础资产现金流均能够覆盖专项计划的应付本息及相关费用，为优先级资产支持证券的按期、足额偿付提供一定保障。