第二季度香港寫字樓、零售、物流及資本市場報告_8页_1mb

2024年第二季度香港房地产市场分析总结：

写字楼市场

• 整体净吸纳量连续三个季度为正，达318,000平方呎，主要受九龙东新供应带动，反映租户倾向迁至非核心区域以降低成本。
• 整体待租率按季上升2个百分点至198%，其中九龙东待租率最高（236%），港岛东为181%。
• 租金按季下跌15%至469港元/平方呎/月，湾仔及铜锣湾、港岛东、九龙西跌幅显著（26%）。
• 主要租户包括保险业（友邦保险租用九龙东AIRSIDE 133,800平方呎）、专业服务及房地产行业（瑞致達入驻湾仔利园一期35,400平方呎）、金融业（香港交易所租用中区交易广场13,000平方呎）。
• 未来供应预期：九龙东新增项目竣工将提供10万平方呎空间，可能加剧竞争；预计全年租金调整幅度为7%-9%。

零售市场

• 居民及旅客消费模式转变导致零售销售额放缓，1-5月总销售额1615亿港元，同比下降61%。
• 除药物及化妆品（升85%）外，其他主要品类如珠宝钟表（跌106%）、服装配饰（跌92%）表现低迷。
• 一线街铺空置率稳定，中环、铜锣湾、尖沙咀分别维持70%、26%、106%。租金回升，尖沙咀按季升28%，中环升27%。
• 餐饮租金同步上涨，港岛区升3%，尖沙咀及旺角小幅增长。
• 重点成交：OnRunning、Franck Muller等国际品牌在核心地段扩张；本地品牌如金至尊入驻尖沙咀。

仓库市场

• 优质仓库空置率下降至65%，较第一季度的71%略有改善，香港岛及九龙空置率维持低位（20%）。
• 租金稳定在153港元/平方呎/月，市场供需紧张促使业主调整租金策略。
• 主要交易：雷诺斯物流租用屯门Goodman Westlink 178,400平方呎，DSV租用粉岭勉励龙中心152,800平方呎；续租案例包括OmniLogistics（荃湾嘉民中心112,200平方呎）及索尼（葵涌货柜物流中心71,000平方呎）。
• 未来供应有限（2027年前无新增），空置率或保持稳定，租金受压可能性较小。

资本市场

• 第二季度非住宅物业总成交额约46亿港元，同比及环比分别下降425%和324%。
• 写字楼成交占65%，包括友邦保险收购友邦金融中心10%权益（142亿港元）及多宗核心区域物业出售（如皇后大道中9号、美国银行中心全层交易）。
• 零售及酒店成交占比分别为18%和9%，核心地段零售物业因租金回报稳定吸引买家，但整体投资活跃度低迷。
• 工业及混合用途物业成交较少，仅占5%，但混合用途物业因改裝潜力受关注。

市场展望

• 写字楼市场待租率或升至近20%，竞争加剧将推动业主升级项目（ESG、科技元素）。
• 零售市场需依赖旅游复苏及大型活动（如政府公布的2024年下半年盛事）吸引人流。
• 仓库市场受供应限制支撑租金平稳，但业主可能在租金谈判中更具弹性。
• 高息环境下，投资以自用买家为主，海外资金较少。预计年末仍有物业价格回调机会。

数据来源：戴德梁行研究部、香港政府统计处、穆迪分析等。