> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 香港甲級寫字樓市場總結 ## 核心內容 香港甲級寫字樓市場在2026年第一季表現穩健，整體淨吸納量為217,100平方呎，為連續第十季錄得正數。待租率維持在20.0%，租金水平為HK$44.3/平方呎/月，按季上漲2.4%，為自2019年第一季以來首次連續兩季上漲。市場呈現兩極化發展，核心區租金持續上升，而非核心區則相對走軟。 ## 主要觀點 - **市場氣氛正面**：受銀行及金融業和保險業需求支撐，市場整體表現正面。 - **租金回升**：中區和尖沙咀租金按季分別上漲5.5%和0.4%，帶動整體租金上漲2.4%。 - **淨吸納量穩定**：第一季淨吸納量雖較前一季有所下降，但仍為正數。 - **供應減少**：預計2026年將有約140萬平方呎的甲級寫字樓落成，較2025年減少一半。 - **租金預測上調**：中區租金預測從升2%至升4%上調至升6%至升8%，預計2026年全年租金按年升1%至3%。 - **區域差異明顯**：核心區租金表現優於非核心區，租金差距更加顯著。 ## 關鍵信息 ### 市場數據概覽 | 指標 | 2026年第一季 | 年初至今變化 | 展望 | |------|--------------|--------------|------| | 待租率 | 20.0%* | -0.3% | 維持穩定 | | 淨吸納量 | 217,100平方呎 | 0.3百萬平方呎 | 維持正數 | | 租金 | HK$44.3/平方呎/月 | +2.4% | 按年升1%至3% | ### 区域表现 | 区域 | 存量 (平方呎) | 待租率 | 淨吸納量 (平方呎) | 施工面積 (平方呎)*** | 租金 (HK$/平方呎/月) | 租金 (USD$/平方呎/月) | 租金 (EUR$/平方呎/月) | 按季變化 | 年初至今變化 | |------|---------------|--------|-------------------|------------------------|------------------------|------------------------|------------------------|-----------|--------------| | 中區 | 16,893,386 | 14.0% | 105,624 | 945,400 | $82.1 | $10.6 | $9.0 | +5.5% | +5.5% | | 灣仔及銅鑼灣 | 9,898,364 | 13.8% | 66,156 | 750,000 | $45.3 | $5.8 | $5.0 | +1.1% | +1.1% | | 尖沙咀 | 11,961,164 | 23.4% | 7,692 | 470,400 | $43.7 | $5.6 | $4.8 | +0.4% | +0.4% | | 核心區 | 38,752,913 | 16.8% | 179,473 | 2,165,800 | $60.9 | $7.8 | $6.7 | +3.5% | +3.5% | | 港島東 | 9,430,396 | 16.5% | -20,648 | - | $30.8 | $4.0 | $3.4 | -1.0% | -1.0% | | 港島南 | 2,992,016 | 25.4% | 84,797 | - | $21.5 | $2.8 | $2.4 | +0.2% | +0.2% | | 九龍東 | 17,422,108 | 26.3% | -68,907 | 474,900 | $22.5 | $2.9 | $2.5 | -0.6% | -0.6% | | 九龍西 | 5,556,372 | 25.2% | 42,434 | 1,242,000 | $28.5 | $3.7 | $3.1 | +0.3% | +0.3% | | 非核心區 | 35,400,891 | 23.4% | 37,675 | 1,716,900 | $25.6 | $3.3 | $2.8 | -0.5% | -0.5% | | 香港整體 | 74,153,805 | 20.0% | 217,148 | 3,882,700 | $44.3 | $5.7 | $4.9 | +2.4% | +2.4% | ### 2026年第一季度主要租賃成交 | 寫字樓 | 區域 | 租戶 | 面積 (平方呎) | 租賃類型 | |--------|------|------|----------------|----------| | 艺术广场大楼东座及西座 | 尖沙咀 | 摩根大通 | 186,100 | 搬遷 | | International Gateway Centre一座 | 尖沙咀 | 安盛保險 | 73,600 | 搬遷 | | 國際金融中心一期 | 中區 | 資本集團 | 31,200 | 擴充樓面 | | 宏利廣場 | 九龍東 | 美康雅 | 27,550 | 搬遷 | | 國際金融中心二期 | 中區 | 易方達資產管理 | 21,700 | 擴充樓面 | ### 主要在建項目 | 寫字樓 | 區域 | 發展商 | 面積 (平方呎) | 預計落成年份 | |--------|------|--------|----------------|--------------| | 利園八期 | 灣仔及銅鑼灣 | 希慎/華懋 | 750,000 | 2026 | | Central Crossing | 中區 | 永泰/資本策略 | 268,700 | 2026 | | 干諾道西92-103A號 | 中區 | 大鴻輝 | 240,200 | 2026 | | 艺术广场大楼 | 尖沙咀 | 新鴻基地產 | 470,400 | 2027 | | Central Yards第一期 | 中區 | 恒基地產 | 310,300 | 2027 | ## 市場展望 - **經濟數據**：2025年四季度GDP增長3.8%，2026年2月CPI增長1.7%，失業率維持在3.8%，預期未來經濟環境保持穩定。 - **租賃需求**：銀行及金融業和保險業仍是主要租賃需求推動者，預計將繼續支撐市場。 - **投資動向**：中東地區的地緣政治發展可能促使投資者重新配置資產至香港，有利於銀行及金融業租賃需求。 - **供應預測**：2026年預計有140萬平方呎的甲級寫字樓落成，較2025年減少一半。 ## 聯絡資訊 ### 鄧淑賢 - 職位：執行董事, 香港區研究部主管 - 電話：+852 2956 7021 - 電子郵件：Rosanna.tang@cushwake.com ### 陳浩璋 - 職位：助理董事, 香港區研究部 - 電話：+852 2956 7043 - 電子郵件：Thomas.chan@cushwake.com ## 關於戴德梁行 戴德梁行（紐約證券交易所股票代碼：CWK）是全球知名的房地產服務和諮詢顧問公司，業務遍及60多個國家，設有350多個辦公室，擁有53,000名專業員工。在大中華區，設有23家分公司。2025年公司全球營業收入達103億美元，核心業務涵蓋估價及顧問服務、策略發展顧問、專案管理服務、資本市場、專案及企業服務、產業地產、商業地產等。公司致力於“戴領無限超越”，並獲得多項行業獎項。 --- *待租率的計算包括已經空置及於未來12個月內空置的寫字樓樓面 ***包含規劃中及施工中的項目(2026-30) **匯率 1美元 = 0.8696歐元 = 7.8334港元 (截至2026年3月17日數據) **所有面積以實用面積計算