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蓝光发展总结

核心内容

蓝光发展是一家以房地产开发为主业，同时涉足物业服务、医药等多元化业务的公司。2017年，公司实现销售金额581.52亿元，同比增长92.97%，销售面积同比增长116.36%。公司通过优化土地储备结构和并购合作拿地策略，有效控制成本，提升盈利能力。公司还推出“股权激励+跟投制度”的激励机制，以促进员工积极性，推动企业成长。公司预计2018年销售规模将突破1000亿元，未来3-4年保持30%左右的复合增长。

主要观点

• 销售业绩显著：2017年蓝光发展销售金额及面积分别同比增长92.97%和116.36%，2018年有望突破千亿。
• 区域布局优化：公司深耕成都，积极布局滇渝、华东、华中等区域，2018年4月土地储备面积超1700万平米，总货值约2000亿元。
• 拿地成本降低：通过并购和合作方式获取土地，2017年新拿地中有23宗是通过这种方式取得，降低拿地成本。
• 多元化业务发展：嘉宝股份和迪康药业是公司主要的多元化业务板块，分别在物业服务和医药领域取得良好成绩。
• 激励制度完善：公司推出股权激励和“蓝色共享”跟投计划，激发员工积极性，推动公司发展。
• 盈利预测与估值：预计2018-2020年EPS分别为0.78、1.13、1.53元，对应PE分别为8.8、6.1、4.5倍，首次覆盖给予“买入”评级。

关键信息

• 销售增长：2017年销售金额581.52亿元，2018年预计突破1000亿元。
• 土储结构优化：2018年4月土地储备面积超1700万平米，成都区域占比达45%。
• 物业服务：嘉宝股份2017年物业管理规模达5329万平方米，同比增长77%，平台流水同比增长250%。
• 医药业务：迪康药业2017年销售收入7.82亿元，净利润8725万元，产品线丰富，覆盖多个领域。
• 激励机制：股权激励行权条件为2018-2020年归母扣非净利润分别不低于22、33、50亿元；“蓝色共享”计划中，总部和区域合伙平台合计持股不超过15%，员工持股比例不超过1.5%。
• 盈利预测：2018-2020年营业收入分别为35899.48亿元、49896.69亿元、70294.46亿元，净利润分别为2337亿元、3380亿元、4552亿元，EPS分别为0.78元、1.13元、1.53元。
• 估值分析：2018-2020年PE分别为8.8倍、6.1倍、4.5倍，低于可比公司，估值合理。
• 风险提示：行业销售规模大幅下滑、按揭贷款利率大幅上行、房地产政策大幅收紧、房企资金成本大幅上行。

财务数据概览

• 营业收入：2017年24,553百万元，2018-2020年预计分别为35,899百万元、49,897百万元、70,294百万元。
• 净利润：2017年1,366百万元，2018-2020年预计分别为2,337百万元、3,380百万元、4,552百万元。
• 每股收益：2017年0.64元，2018-2020年预计分别为0.78元、1.13元、1.53元。
• P/E：2017年10.74倍，2018-2020年预计分别为8.79倍、6.08倍、4.51倍。
• 资产负债率：2017年79.99%，预计2018-2020年分别为80.9%、83.0%、83.6%。
• 毛利率：2017年25.0%，预计2018-2020年分别为24.5%、25.1%、25.1%。
• 销售净利率：2017年5.6%，预计2018-2020年分别为6.5%、6.8%、6.5%。
• P/B：2017年1.46倍，预计2018-2020年分别为1.85倍、1.45倍、1.11倍。
• EV/EBITDA：2017年12.95倍，预计2018-2020年分别为8.97倍、5.25倍、3.49倍。

投资建议

• 买入评级：基于公司销售业绩突出、土储结构优化、并购合作拿地成本优势、物业服务和医药业务协同并进、完善的激励制度，预计2018-2020年EPS分别为0.78、1.13、1.53元，对应PE分别为8.8、6.1、4.5倍，首次覆盖给予“买入”评级。

风险提示

• 行业销售规模大幅下滑：可能影响公司销售回款。
• 按揭贷款利率大幅上行：可能降低购房者的购买力。
• 房地产政策大幅收紧：可能限制公司销售增长。
• 房企资金成本大幅上行：可能增加财务费用，侵蚀利润。