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蓝光发展（600466）深度报告总结

核心内容概述

蓝光发展（600466）作为四川省最大的房地产开发企业之一，拥有“人居蓝光+生命蓝光”的双核驱动战略，聚焦地产开发与多元化业务发展。公司立足成都，持续稳健外拓，形成六大区域布局，并通过股权激励和事业合伙人机制激发管理层和员工的积极性，推动公司持续增长。同时，公司通过多元化布局，如商业地产、物业管理、生物医药和3D生物打印，增强抗风险能力并提升估值水平。

主要观点

1. 地产业务：进可攻退可守

• 成都市场为业绩压舱石：成都市场占公司销售面积和金额的比例分别为49%和41%（2017年），2018年一季度提升至66%和62%，显示出强劲的销售势头。
• 市场基本面良好：尽管表面销售数据疲软，但实际市场供不应求，限价政策导致部分开发商捂盘惜售，新推房源不足，市场仍有较大发展潜力。
• 全国化布局初具规模：公司在全国范围内布局，包括成都、滇渝、华中、华东、华南和京津冀，其中华东和华南成为增长重点。
• 土地储备充足：2017年末土地储备面积为705万平方米，同比增长55%。2018年前5个月新增土地约330万平方米，主要集中在华东、华中和成都。

2. 股权激励彰显信心

• 激励计划行权条件明确：公司2018-2020年归母扣非净利润目标分别为22亿元、33亿元和55亿元，对应复合增速54%，显示出管理层对公司未来发展的信心。
• 行权价格高于市价：行权价格为7.1元，高于当前市价5.73元，显示出较大的安全边际。
• 激励对象广泛：激励对象包括公司高管和核心员工，共计授予11420万份股票期权，占公司总股本的5.25%（考虑预留后为6%）。

3. 多元化布局提升公司估值

• “同心多元生态链”：围绕地产主业，公司已形成以现代服务和商业为主体的多元化产业布局，包括商业地产、物业管理、生物医药等。
• 商业地产合作：与王府井集团达成战略合作，共同开发商业地产项目，提升项目价值。
• 物业管理稳定增长：嘉宝股份管理面积超5000万平方米，2017年实现净利润约1.25亿元，2018年预计贡献约3亿元净利润，同比增长56%。
• 生物医药稳健发展：迪康药业2017年实现销售收入7.82亿元，净利润8725万元，未来两年预计营收增长分别为25.7%和30%，净利润增长分别为17%和22%。
• 3D生物打印前景广阔：公司已实现全球首创3D生物血管打印机研发，预计2018年底前完成FDA申报，未来有望提升公司估值。

4. 业绩预测与估值

• 营业收入预测：2018-2020年分别为330.3亿元、428.8亿元和516.7亿元。
• 归母净利润预测：2018-2020年分别为25.3亿元、38.0亿元和50.2亿元。
• 每股收益预测：2018-2020年分别为0.75元、1.18元和1.59元。
• PE估值：公司当前PE为10.0倍，预计2018年目标价为8.25元，对应11倍PE。
• RNAV估值：每股RNAV为11.2元，当前股价为5.7元，折价49%，安全边际较大。

关键信息

财务指标预测

风险提示

1. 竣工及结算不达预期：公司竣工计划完成存在难度，可能影响结算收入。
2. 三四线市场受政策影响大幅回落：政策变动可能对三四线市场造成不利影响。

投资建议

• 首次覆盖，给予“强烈推荐”评级：基于公司稳健的业绩增长预期和较大的安全边际，公司具备良好的投资价值。
• 目标价：对应2018年EPS目标价为8.25元，较当前股价有较大上涨空间。
• NAV估值：公司当前股价折价49%，安全边际大，具备长期投资价值。

结论

蓝光发展凭借成都市场的稳定支撑和全国化布局的推进，以及多元化的业务拓展，展现出较强的抗风险能力和增长潜力。公司通过股权激励和事业合伙人制度激发管理与员工的积极性，同时在生物医药和3D生物打印等新兴领域布局，有望提升公司估值。结合公司良好的财务指标和投资前景，公司具备较高的投资价值，值得投资者关注。