20210131-浙商证券-再通胀系列研究之十四_一线城市房价还会再涨吗__12页_1mb

一线城市房价还会再涨吗？

核心观点

• 人民币升值和紧货币环境利好一线楼市。
• 一线城市房价上涨的根本原因是供需缺口，货币仅是催化剂。
• 未来一线城市房价仍有上涨压力，但国家调控概率大。
• 坚持“房住不炒”不仅是防范风险，更是大国博弈中的关键。
• 扩大供给是稳定一线房价的关键。

一线城市房地产是中国房地产市场中的核心资产

• 一线城市房地产是房地产市场中的核心资产，其房价涨幅显著高于二三线城市。
• 2020年底，一线城市二手房价同比增速达8.6%，较2019年底提高6.9个百分点。
• 2021年预计人民币升值至6.3，M2增速回落至9%左右，市场将重回紧货币环境，利好核心资产。
• 一线城市房价与茅台市值高度相关，体现其金融属性和核心资产地位。

大国大城战略必须解决优秀人才向大城聚集形成的房地产需求

• 新时代城镇化发展以大城市为中心，推动城市群发展。
• 大城市在要素禀赋、产业基础、基础设施、配套服务等方面优势明显，是提升经济效率和科技创新的基础。
• 优秀人才和高收入群体持续向大城市聚集，形成持续的房地产需求。
• 北京、上海、深圳等城市通过人才引进政策吸引青年大学生、高技术人才等，推动房地产需求增长。

当前一线城市房价根本原因在于供需缺口，货币仅是催化剂

• 房价的根本影响因素是供需关系，而非房价收入比或租售比。
• 一线城市仍处于成长期，需求持续大于供给，导致房价上涨。
• 货币超发是房价上涨的催化剂，但无法根本解决供需失衡问题。
• 控制货币不能根本稳定房价，需从扩大供给角度入手。

十四五规划应有确定性的房地产建设规划稳定长期供给预期

• 北京“十三五”期间房地产建设成效显著，新增住房建设150万套，保障性住房约30万套。
• 北京“十四五”规划进一步明确房地产建设目标，包括加大保障性住房供给、推进城市更新、发展租赁住房等。
• 上海和深圳“十四五”规划在房地产供给上缺乏明确预期，主要侧重旧改和租赁住房建设。

坚持房住不炒不止是防范风险，更是大国博弈中的关键

• 坚持“房住不炒”是防范系统性风险的重要手段。
• 借鉴日本在日美博弈中的教训，房地产泡沫破裂导致经济长期低迷、消费降级。
• 我国需在复杂外部环境中坚持房住不炒，避免重蹈日本覆辙。
• 2019年以来，中央政治局会议多次强调房住不炒，推动房地产市场平稳发展。

未来一线城市仍有上涨压力，但国家调控概率大

• 高收入群体净流入是决定一线城市房价的关键因素，而非人口净流入。
• 一线城市具备核心资产的金融属性，是高收入人群财富管理的重要方式。
• 需求侧调控作用有限，扩大供给是稳定房价的核心。
• “十四五”规划将推进以人为本的城镇化建设，深化户籍制度改革，增加保障性住房供给。

关键信息汇总

• 货币与房价关系：货币超发是房价上涨的催化剂，但无法根本解决供需缺口。
• 供需缺口：一线城市房价上涨主要由供需失衡驱动，人口和高收入群体持续流入是关键。
• 政策导向：坚持“房住不炒”是防风险和大国博弈的重要手段。
• 城市更新与租赁住房：北京在城市更新和租赁住房建设方面有更明确的政策导向。
• 人才政策：各大城市通过人才引进政策吸引高技术、高收入人群，推动房地产需求。

风险提示

• 海外疫情超预期恶化，全球进入经济危机或金融危机。
• 中国央行超预期连续加息收紧货币政策。

投资评级说明

• 股票投资评级：以报告日后6个月内证券相对于沪深300指数的涨跌幅为标准。

  • 买入：+20%以上
  • 增持：+10%~+20%
  • 中性：-10%~+10%
  • 减持：-10%以下

• 行业投资评级：以行业指数相对于沪深300指数的涨跌幅为标准。

  • 看好：+10%以上
  • 中性：-10%~+10%
  • 看淡：-10%以下

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