20200606-亿翰智库-5月房地产行业月报（第23期）_住宅与土地市场修复八成以上_建议关注库存积累问题_24页_1mb

住宅与土地市场修复八成以上，建议关注库存积累问题

核心内容总结

一、政策环境

5月房地产政策呈现边际宽松态势，主要体现在两方面：

1. 落户政策放松：多个省市全面放开落户限制，如广东、陕西、南宁、秦皇岛、济南等，而上海临港、福州、宁波、珠海、营口等则定向放宽人才落户条件。
2. 需求端调控：部分城市推出购房补贴、提高公积金贷款上限、推行组合贷款业务等政策，适度刺激市场，但整体调控力度有限，符合“房住不炒”基调。

二、住宅市场表现

5月住宅市场基本修复，成交面积与价格逐步回归正常水平，但需关注库存问题。

• 成交面积：40城5月商品住宅销售面积为1843.8万平米，同比下跌5.5%，环比上涨11.6%。一线城市同比下跌4.5%，但环比上涨22.6%；核心二线城市同比上涨13.9%，环比上涨32.9%；普通二线城市同比下跌20.1%，环比下跌4.3%；三四线城市同比下跌15.2%，环比下跌3.3%。
• 市场恢复：住宅市场恢复由快及慢，一线城市已基本恢复，部分核心二线城市恢复至80%以上，而弱三四线城市恢复缓慢。
• 去化周期：整体去化周期略有上升，一线城市仍保持较好去化，但部分核心二线城市和三四线城市因成交萎缩导致去化周期上升。

三、土地市场动态

5月土地市场成交热度下降，但一二线城市表现较好，供应减少是主要原因之一。

• 土地供应：全国200城5月土地供应面积27918.0万平米，同比上升1%，环比下降9%。一线城市供应面积同比上升251%，核心二线城市同比略降，普通二线城市和三四线城市同比环比均下降。
• 土地成交：全国200城土地成交面积14345.8万平米，同比、环比分别下降41%和21%。一线城市成交面积同比上升133%，环比上升10%；核心二线城市同比持平，环比上升5%；普通二线城市和三四线城市同比环比均下降。
• 成交楼面均价与溢价率：一线城市楼面均价同比、环比分别上涨34%和35%，溢价率同比、环比分别上升107%和209%；普通二线城市楼面均价同比、环比分别上涨10%和26%；三四线城市楼面均价同比、环比分别上涨34%和24%。
• 流拍情况：普通二线及三四线城市流拍地块数量同比、环比分别下降73%和87%。

四、企业表现

房企销售和投资呈现分化趋势，一二线城市仍是重点布局区域，境外融资有所复苏。

• 销售表现：TOP200房企5月累计销售金额同比下降10.2%，但降幅收窄。5月单月销售同比增长12.2%，实现年内首次正增长。碧桂园以798亿元单月销售额反超恒大，成为TOP10房企之首。
• 投资表现：1-5月典型房企拿地面积同比下降36%，拿地金额同比下降23%。高溢价地块占比提升，核心一二线城市仍是拿地重点。
• 融资情况：境内信用债融资规模环比下降56.6%，融资成本上升；境外融资复苏，但规模仍较小，融资成本差异较大。

五、关键信息与建议

• 市场趋势：住宅市场基本修复，土地市场成交收缩，但一二线城市仍具吸引力。
• 政策影响：落户政策与购房补贴政策对需求端有积极作用，但力度有限。
• 企业策略：房企投资向核心一二线及强三线城市集中，需关注三四线城市库存问题。
• 融资动态：境内融资活跃度下降，境外融资复苏但规模有限，房企需加强资金管理，警惕债务风险。

主要观点

1. 住宅市场已基本修复，但库存问题仍需关注。
2. 土地市场成交收缩，但一二线城市表现较好，房企将继续聚焦高能级城市。
3. 政策层面呈现边际宽松，有助于市场需求释放，但不违背“房住不炒”基调。
4. 企业销售与投资分化明显，碧桂园等头部房企表现强劲。
5. 境内融资规模下降，境外融资复苏但风险犹存，房企需加强现金流管理。

关键数据一览

• 住宅销售面积：1843.8万平米，同比下跌5.5%，环比上涨11.6%。
• 土地成交面积：14345.8万平米，同比、环比分别下降41%和21%。
• TOP200房企销售金额：同比下降10.2%，但降幅收窄。
• 房企拿地金额：1-5月同比下降23%。
• 境外融资：5月4家房企发行美元债，总额10.94亿美元，融资成本差异较大。

结论

2020年5月，房地产市场在政策支持和需求释放下基本修复，但库存问题仍需警惕。房企投资向核心一二线城市集中，融资环境有所改善，但境外融资仍面临不确定性。未来市场需关注政策持续性、库存去化效率及房企资金链健康度。