20200806-亿翰智库-7月房地产行业月报（第25期）_中央重申房住不炒_住宅和土地市场成交回归理性_29页_1mb

中央重申房住不炒，房地产市场回归理性

核心内容概述

2020年7月，中国房地产市场在经历5、6月份的快速回暖后，逐渐回归理性。中央政治局会议重申“房住不炒”的政策导向，各地进一步收紧限购政策，以稳定市场预期，防止房价过快上涨。与此同时，房企在销售端表现强劲，但在投资端和融资端面临一定压力。

主要观点与关键信息

政策动态

• 政府端：中央持续重申“房住不炒”，政策以稳定为主，重点支持刚需和保障房建设。
• 居民端：多地出台限购限贷政策，如深圳、杭州、宁波，限制投资性需求。
• 企业端：加强预售管理、网签行为及资金监管，如东莞、大连等地的政策，以规范市场秩序和保障购房者权益。

住宅市场

• 成交面积：7月40城商品住宅销售面积2203.4万平米，同比上升7.4%，环比下降7.8%。
• 城市表现：
  • 一线城市同比上升9.9%，但环比保持稳定。
  • 核心二线城市同比上升5.5%，环比下降4.3%。
  • 普通二线城市同比下降9.0%，环比上升7.1%。
  • 三四线城市同比上升6.5%，环比下降20.7%。
• 去化周期：整体下降，但部分城市略有上行，如北京、苏州、福州、温州，反映市场逐步理性。

土地市场

• 供应情况：全国200城7月土地供应同比上升5%，环比下降21%。一线城市供应增加，二三四线城市供应减少。
• 成交情况：
  • 一线城市同比上升188%，环比上升80%，成交楼面价和溢价率显著提升。
  • 核心二线城市同比下跌20%，环比下跌31%。
  • 普通二线城市同比下跌3%，环比下跌22%。
  • 三四线城市同比上升2%，环比下跌25%。
• 溢价率：一线城市和三四线城市溢价率同环比上升，二线城市则有所下降。
• 流拍情况：一线城市流拍规模下降，二线城市流拍上升，三四线城市流拍也有所减少。

企业表现

• 投资情况：1-7月17家典型房企拿地面积同比下降25%，投资意愿下降，尤其减少对三四线城市的投资。
• 销售情况：TOP200房企7月销售同比增长25.7%，但累计销售额同比下降0.7%，接近2019年同期水平。
• 融资情况：
  • 境内融资规模上升，但成本走高。
  • 海外融资逐渐活跃，融资成本下降，主要由大中型房企主导。

图表与数据亮点

• 图表1：展示7月政府端政策，包括房地产座谈会和各地限购政策。
• 图表2：展示7月居民端政策，包括限购、限贷和贷款用途限制。
• 图表3：展示企业端政策，如预售管理、资金监管等。
• 图表4：展示各能级城市7月商品住宅成交面积及同比、环比数据。
• 图表5：展示典型城市近半年去化周期变化情况。
• 图表6：展示全国200城7月土地供应面积及同比、环比数据。
• 图表7：展示各能级城市7月土地成交面积及同比、环比数据。
• 图表8：展示各能级城市7月土地成交楼面均价及同比、环比数据。
• 图表9：展示各能级城市7月土地成交平均溢价率及同比、环比数据。
• 图表10：展示各能级城市7月流拍情况。
• 图表11-15：展示典型房企1-7月拿地面积、金额及城市能级分布。
• 图表16-19：展示房企在各能级城市拿地金额及面积的同比和环比变化。
• 图表20-21：展示TOP10房企销售情况及不同梯队销售业绩变化。

总结

整体来看，2020年7月房地产市场在政策调控下趋于理性，住宅和土地市场成交有所回落。核心城市和中西部省会二线城市成为房企投资和销售的重点区域。虽然房企销售业绩表现良好，但投资意愿下降，境内融资成本上升，而海外融资逐渐活跃，成本下降。未来，房企需更加注重现金流管理，审慎布局不同能级城市，以应对市场变化。