20230205-申港证券-房地产行业研究周报_1月房企销售同比负增速_土地市场平淡_11页

房地产行业周报总结：2023年1月销售与土地市场表现

核心内容概述

2023年1月，中国房地产行业整体表现低迷，房企销售与拿地数据均出现负增长，市场仍处于弱势阶段。尽管部分中小房企表现优于行业平均水平，但头部房企销售和拿地数据仍受春节假期影响较大，整体表现不佳。

主要观点

• 销售表现：

  • 1月TOP50房企权益销售额同比增速为-30.3%，环比增速为-47.5%，跌幅较前月扩大。
  • 头部房企（TOP10）同比增速为-19.5%，表现优于第二梯队（TOP11-30，-32.9%）和第三梯队（TOP31-50，-50.6%）。
  • 部分房企实现同比正增长，如中华企业（+166%）、电建地产（+99%）、中建东孚（+88%）等，主要集中在TOP20以下的房企。

• 土地市场：

  • 1月土地市场整体平淡，供应量较低，核心城市多数无土拍。
  • 土地成交面积累计同比为+10%，但成交金额累计同比为-4%。
  • 拿地房企以地方国央企为主，头部房企如保利发展、华润、中海等未进入中指院权益拿地金额TOP50榜单。

• 城市表现：

  • 一线及重点城市新房成交面积同比跌幅普遍，如北京（-92%）、上海（-82%）、广州（-71%）、深圳（-88%）等。
  • 二手房市场表现同样疲软，13城成交面积单周同比-79%，累计同比-26%。

• 行业估值：

  • 2月3日，申万房地产行业PE（TTM）为13.32倍，PB（LF）为0.89倍，均低于近三年均值。

关键信息

投资策略

• 关注龙头房企：建议关注经营稳健及资信背景较好的龙头房企，如保利发展、万科A、龙湖集团。
• 高品质房企：如滨江集团、绿城中国等，因其产品导向逻辑可能在市场复苏中表现较好。
• 地方国央企：如建发国际、越秀地产，具备良好的资信背景和发展潜力。
• 民企风险化解：关注民企风险化解机会，代建行业推荐绿城管理控股。

行业动态

• 河南房企白名单：河南省发布房企白名单，共100家，旨在加大金融支持力度，保障合理融资需求。
• 多地房贷利率下调：多地调整首套房贷利率下限，最低达3.7%，以支持市场复苏，提升购房者支付能力和意愿。

风险提示

• 销售复苏不及预期：若市场复苏不及预期，可能对房企造成较大压力。
• 个别房企债务违约：需警惕个别房企出现债务违约风险。

数据追踪

新房成交数据

• 30城成交面积：单周同比-90%，累计同比-43%。
• 一线城市：单周同比-92%，累计同比-40%。
• 二线城市：单周同比-89%，累计同比-44%。
• 三线城市：单周同比-91%，累计同比-41%。

二手房成交数据

• 13城成交面积：单周同比-79%，累计同比-26%。

土地成交数据

• 100城土地供应面积：累计同比-30%。
• 土地成交面积：累计同比+10%。
• 土地成交金额：累计同比-4%。
• 土地溢价率：6%。
• 重点城市土地成交情况：一线城市成交面积累计同比-15.6%，二三线城市成交面积累计同比-26.8%。

行业评级

• 行业评级：增持（相对强于市场基准指数收益率5%以上）。
• 市场基准指数：沪深300指数。
• 分析师建议：投资者应关注2月下旬及传统“小阳春”3、4月的销售表现，作为市场复苏的参考。

总结

1月房地产市场整体表现疲软，销售和拿地数据均呈负增长，头部房企表现不佳，中小房企相对活跃。市场复苏仍需时间，投资者应谨慎看待1月数据，关注2月下旬及3、4月的销售趋势。行业动态显示，地方政策支持和利率下调有助于市场稳定，但风险依然存在，需警惕销售复苏不及预期和个别房企债务违约。