房地产行业17年全年及12月市场分析：一二线销售结构性向好，全年土地出让金创历史新高-20180123-广发证券-42页-2mb

房地产行业2017年全年及12月市场分析总结

核心内容概述

2017年房地产市场在政策调控和市场供需的双重影响下，整体呈现结构性变化。中央层面继续坚持“房住不炒”和因城施策，而部分城市在年末出现了政策边际松动，如南京、武汉、天津等城市出台人才购房和落户宽松政策，兰州更是取消了部分区域的限购政策。从市场表现来看，一二线城市销售结构性向好，而三四线城市成交热度有所回落。

主要观点

• 政策环境：中央坚持“房住不炒”和因城施策，地方政策在年末呈现边际松动趋势，特别是人才政策和落户放宽，成为刺激需求的重要手段。
• 成交市场：受供需调控影响，全年成交面积同比下滑，但年末供给放量带动成交改善，一二线城市结构性向好，三四线城市成交增速前高后低。
• 土地市场：土地供需面积连续三年下滑后，2017年出现显著回升，全年出让金创下历史新高，三四线城市地价涨幅明显，成为房企重点布局区域。
• 资金环境：按揭贷利率持续上行，但涨幅放缓；房企融资环境整体收紧，融资结构有所调整，创新融资方式占比提升。

关键信息

政策环境

• 中央层面：2017年中央继续强调因城施策和分类调控，12月首次明确支持改善性需求。
• 地方层面：政策调控从热点二线城市向三四线城市下沉，12月多个城市出台人才购房政策，如南京、武汉、兰州等，部分城市取消限购。
• 长效机制：租赁市场政策持续推进，多地试点“租售同权”和“租购并举”，预计未来将形成“租赁+共有产权+商品房”的多层次供应体系。

成交市场

• 全年成交：40重点城市商品房成交面积同比下降21%，一线、二线分别下降39%和20%，三四线上涨18%。
• 年末表现：12月重点城市商品房成交面积环比上升18.4%，同比降幅收窄至6.5%；商品住宅成交面积环比上升16.2%，同比下滑7.4%。
• 库存变化：全年库存持续下行，处于历史低位，三四线城市去化周期下降显著。

土地市场

• 供需情况：300城市土地供需面积同比上涨，一线城市供给和成交均显著增长，三四线城市地价涨幅明显。
• 出让金：全年土地出让金达4.61万亿元，创历史新高；一线城市出让金同比上涨55%，三四线上涨82%。
• 12月表现：12月土地供需环比大幅上升，出让金同环比均上涨，三四线城市表现尤为突出。

资金环境

• 按揭贷利率：12月首套房利率为5.38%，较去年同期上涨0.93个百分点，但涨幅放缓。
• 房企融资：198家样本房企融资总额同比下滑32%，传统融资方式受限，其他债权融资占比提升，资金成本上涨但龙头房企增幅较小。

风险提示

• 政策调控力度进一步加大
• 按揭贷利率持续上行
• 行业库存抬升快于预期
• 行业销售回落快于预期

行业评级

• 行业评级：买入
• 前次评级：买入
• 报告日期：2018-01-23

图表与数据概览

图表索引

• 图1：2016年末及2017年全年中央层面重点调控政策
• 图2：2016年9月以来地方层面“四限”调控次数
• 图3：各线城市限购限贷城市数量
• 图4：各线城市限售城市数量
• 图5：2017年12月重要中央政策
• 图6：2017年12月重要地方政策
• 图7：全国重点40城市商品房成交面积指数
• 图8：限购和非限购城市成交面积指数
• 图9：重点40城市及限购、非限购城市成交面积同比增速
• 图10：全国重点城市商品房与商品住宅推盘面积
• 图11：26城市商品房库存面积及去化周期
• 图12：32城市住宅库存面积及去化周期
• 图13：全国商品房销售批售比
• 图14：百城价格指数变化及环比
• 图15：15个重点城市二手房销售面积指数
• 图16：全国重点城市二手房价格指数
• 图17：中原二手房指数
• 图18：20个一二线城市商品住宅可售面积
• 图19：12个三四线城市商品住宅可售面积
• 图20：32城商品住宅历史同期可售面积
• 图21：32城市当前商品住宅库存/15年以来最低库存
• 图22：各线城市成交面积指数
• 图23：各线城市成交面积同比情况
• 图24：4大一线住宅库存及去化周期
• 图25：16个二线城市住宅库存及去化周期
• 图26：12个三四线住宅库存及去化周期
• 图27：各线城市房价环比情况
• 图28：4大一线城市商品房及住宅推盘面积
• 图29：二线城市商品房及住宅推盘面积
• 图30：三四线城市商品房及住宅推盘面积
• 图31：300城市土地整体供给情况
• 图32：一线城市土地整体供给情况
• 图33：二线城市土地整体供给情况
• 图34：三四线城市土地整体供给情况
• 图35：300城市土地整体成交情况
• 图36：一线城市土地整体成交情况
• 图37：二线城市土地整体成交情况
• 图38：三四线城市土地整体成交情况
• 图39：300城市住宅用地供给情况
• 图40：一线城市住宅用地供给情况
• 图41：二线城市住宅用地供给情况
• 图42：三四线城市住宅用地供给情况
• 图43：300城市住宅用地成交情况
• 图44：一线城市住宅用地成交情况
• 图45：二线城市住宅用地成交情况
• 图46：三四线城市住宅用地成交情况
• 图47：各线城市住宅用地出让金同比增速
• 图48：各线城市住宅用地出让金占比
• 图49：300城市供给/成交住宅用地规划建筑面积
• 图50：300城市供给住宅用地规划建筑面积同比
• 图51：300城市成交住宅用地规划建筑面积同比
• 图52：300城市住宅用地成交平均楼面价和溢价率
• 图53：35重点城市首套房贷利率和平均折扣
• 图54：35重点城市首套房利率上涨幅度
• 图55：533家银行首套房利率分布
• 图56：533家银行首套房利率变化情况
• 图57：11、12月一线城市首套房利率情况
• 图58：11、12月二线城市首套房利率情况
• 图59：重点城市12月份首套房贷利率
• 图60：533家银行首套房首付比例占比分布
• 图61：全国533家银行停贷比例
• 图62：35重点城市二套房主流首付比例
• 图63：上市房企各渠道融资占比
• 图64：样本房企各渠道融资总规模
• 图65：各融资渠道17年全年融资规模同比变动
• 图66：单月境内银行贷款规模
• 图67：单月银行贷款数量与单笔贷款规模
• 图68：上市房企单月信托贷款规模
• 图69：单月信托贷款数量与单笔贷款规模
• 图70：公司债预案数量和募资规模
• 图71：成功发行的公司债募资规模
• 图72：中期票据预案数量和募资规模
• 图73：成功发行的中期票据募资规模
• 图74：单月海外银团贷款规模
• 图75：单月海外银团贷款数量与单笔贷款规模
• 图76：单月海外发债规模
• 图77：单月海外发债数量及单笔发债规模
• 图78：上市房企开发贷、信托贷款、委托贷款成本
• 图79：上市房企公司债及海外债发行成本
• 图80：定增预案数量和募资规模
• 图81：成功实施定增的数量和募资规模

表格索引

• 表1：中央关于差异化调控、满足刚需表态
• 表2：2017年人才购房新政及地方边际改善政策
• 表3：跟踪城市房地产成交面积信息
• 表4：2017年一二线重点城市住宅用地出让金同比涨幅前十
• 表5：2017年12月300城及各线城市住宅用地供需主要指标概览
• 表6：全国土地出让金TOP20（2017年12月）

总结

2017年房地产市场在政策调控和市场供需的双重影响下，呈现出结构性变化和区域分化。中央继续坚持“房住不炒”和因城施策，地方政策则在年末出现边际松动，人才购房政策成为刺激需求的重要手段。一二线城市销售结构性向好，而三四线城市成交热度有所回落。土地市场在年末供需走高，出让金创下历史新高，三四线城市地价涨幅显著。资金环境整体收紧，按揭贷利率持续上行，但涨幅放缓，房企融资结构有所调整。未来市场走势仍需关注政策调控力度、利率变化及库存情况。