20180123-广发证券-房地产行业17年全年及12月市场分析_一二线销售结构性向好_全年土地出让金创历史新高_42页_3mb

房地产行业2017年全年及12月市场分析总结

核心内容

2017年房地产行业在政策调控、市场供需和资金环境等多重因素影响下，整体表现呈现结构性变化。核心内容包括政策环境、成交市场、土地市场及资金环境的综述，以及相关风险提示。

主要观点

• 政策环境：中央继续坚持“房住不炒”和因城施策，部分城市政策出现边际松动，尤其是针对人才购房和落户政策，以缓解部分区域的供需矛盾。
• 成交市场：受供需调控影响，全年成交面积同比下滑，但年末供给支撑下成交增速有所改善，一二线结构性向好，三四线热度回落趋势可能延续至2018年。
• 土地市场：土地供需建面近4年首次上涨，出让金创历史新高，一线城市供给放量明显，三四线地价涨幅显著。
• 资金环境：按揭贷利率涨幅放缓，但整体仍处于上行区间；房企融资受限，融资结构出现调整，其他债权融资占比提升。

关键信息

政策环境综述

• 中央层面：2017年中央层面继续强调因城施策，12月首次明确支持改善性需求，预计2018年政策将有所宽松。
• 地方层面：部分二线城市政策边际松动，以人才购房和落户政策为主，三四线城市在调控下逐步去库存。
• 长效机制：租赁市场政策持续落地，形成多层次供应体系，包括租赁、共有产权和商品房。

成交市场综述

• 全年成交：40重点城市商品房成交面积同比下滑21%，其中一线城市和二线城市分别下滑39%和20%，三四线城市成交上涨18%。
• 年末表现：12月重点城市商品房成交面积指数为385，环比上行18.4%；商品住宅成交指数为401，环比增加16.2%。
• 库存变化：年末库存继续下行，尤其三四线城市去化周期明显缩短，但一二线库存仍处于历史低位。
• 批售比：12月批售比维持在1附近，市场处于弱平衡状态，未来若房企加大推货，可能转向供给过剩。

土地市场综述

• 全年土地供需：土地供需建面首次上涨，出让金创历史新高，达4.61万亿元。
• 一线城市：土地供给和成交均大幅增长，出让金同比上涨55%。
• 二线城市：土地供需总体平稳，出让金上涨19%。
• 三四线城市：土地供需上涨15%，出让金同比上涨82%，成为房企布局重点区域。

资金环境综述

• 按揭贷利率：12月首套房利率为5.38%，较去年同期上涨0.93个百分点。
• 房企融资：全年融资总额下滑32%，创新融资占比明显提升，资金成本整体上涨。
• 融资结构：传统融资方式受限，房企转向其他债权融资，信托贷款、公司债等成为主要融资渠道。

风险提示

• 政策调控力度进一步加大
• 按揭贷利率持续上行
• 行业库存抬升快于预期
• 行业销售回落快于预期

行业评级

• 行业评级：买入
• 前次评级：买入
• 报告日期：2018-01-23

附录与图表

• 图表索引：包含多个图表，展示政策变化、成交趋势、土地供需及融资情况。
• 表索引：包括中央与地方政策、城市成交数据、土地出让金排名等表格，详细记录各城市政策及市场表现。

总结

2017年房地产市场在政策调控和资金环境的双重压力下，呈现结构性调整。一线城市在政策宽松背景下表现相对较好，三四线城市则因去库存政策而热度回落。土地市场在供需双增推动下，出让金创历史新高，但溢价率有所下降。整体来看，市场处于弱平衡状态，未来需关注政策变化和资金环境对行业的影响。