20210425-华创证券-万科A-000002.SZ-2021年一季报点评_业绩小增_财务稳健_回归绿档_4页_741kb

万科A（000002）2021年一季报点评总结

核心内容

万科A在2021年第一季度实现了营收和销售的稳定增长，但归母净利润增速低于营收增速，主要受毛利率下降影响。公司财务状况稳健，首次回归“绿档”标准，多元业务表现亮眼。

主要观点

• 业绩表现：2021年第一季度，万科A营业收入达622.6亿元，同比增长30.3%；归母净利润为12.9亿元，同比增长3.4%。虽然营收增长显著，但净利润增长相对平缓，主要由于毛利率下降。
• 销售与拿地：销售金额同比增长30.2%，达1,794.7亿元，销售面积增长24.8%，达1,104.4万平方米。公司拿地/销售面积比为44%，保持中性偏谨慎的拿地策略。
• 财务稳健：公司资产负债率降至81.4%，净负债率15.5%，现金短债比2.7倍，符合“绿档”标准。多元业务如物业、商业、物流地产和租赁住宅均实现不同程度增长，为公司未来业绩提供支撑。
• 投资建议：维持“强推”评级，目标价为45.00元，预计2021-2023年每股收益分别为3.77元、4.17元和4.63元。
• 风险提示：需关注新冠疫情对房地产行业的影响及房地产调控政策可能进一步收紧的风险。

关键信息

一季报数据

• 营业收入：622.6亿元，同比增长30.3%
• 归母净利润：12.9亿元，同比增长3.4%
• 每股基本收益：0.11元，同比增长0.6%
• 地产结算收入：530.0亿元，同比增长34.6%
• 毛利率：20.4%，同比下降10.9个百分点
• 净利率：2.1%，同比下降0.5个百分点
• 三费费率：7.6%，同比下降4.9个百分点

销售数据

• 销售金额：1,794.7亿元，同比增长30.2%
• 销售面积：1,104.4万平方米，同比增长24.8%
• 销售均价：16,250元/平米，同比增长4.3%
• 新增项目：32个，对应建面480.6万平方米，同比增长100.5%
• 权益建面：340.6万平方米，权益占比71%
• 未竣工土储：约1.58亿方，可覆盖当年销售面积3.4倍

财务指标

• 资产负债率：81.4%，同比下降2.9个百分点
• 净负债率：15.5%，同比下降18.8个百分点
• 现金短债比：2.7倍
• 扣预后资产负债率：69.5%，降至绿档标准
• 每股净资产：19.4元
• 流动比率：1.0
• 速动比率：0.4

多元业务进展

• 物业：万物云在管面积5.7亿方，同比增长25.8%；2020年实现营收182.0亿元，同比增长27.4%
• 商业：累计开业面积990万平方米，出租率87%；2020年实现营收63.2亿元，同比增长4.3%
• 物流地产：万纬物流管理可租赁建面1,148万平方米，同比增长5.7%；2020年实现营收18.7亿元，同比增长37%
• 租赁住宅：累计开业长租公寓14.2万间，同比增长29.5%；2020年实现营收25.4亿元，同比增长72.3%

投资评级与预测

• 投资建议：维持“强推”评级，目标价45.00元
• 未来预测：
  • 2021年每股收益预测为3.77元
  • 2022年预测为4.17元
  • 2023年预测为4.63元
• 估值比率：
  • 市盈率：7.5倍（2021E）、6.7倍（2022E）、6.1倍（2023E）
  • 市净率：1.3倍（2021E）、1.1倍（2022E）、1.0倍（2023E）
  • EV/EBITDA：24.0倍（2021E）、24.2倍（2022E）、24.5倍（2023E）

风险提示

• 新冠肺炎疫情可能对房地产行业造成超预期影响
• 房地产调控政策可能进一步收紧，影响市场表现

总结

万科A在2021年第一季度保持了营收和销售的稳步增长，但净利润增长相对缓慢，主要由于毛利率的大幅下降。公司财务状况持续优化，资产负债率和净负债率均有所下降，首次回归“绿档”标准。多元业务的发展为公司提供了新的增长点，展现出强大的业务布局和市场适应能力。分析师维持“强推”评级，并给出目标价45.00元。然而，需警惕新冠疫情和房地产调控政策带来的潜在风险。