20171022-光大证券-蓝光发展-600466.SH-地产立足成渝高速成长_外延精准拓展值得期待_16页_1mb

蓝光发展总结

核心内容

蓝光发展是一家多元化发展的企业，业务涵盖房地产、物业管理、医药及3D生物打印等领域，公司正处于高成长期。2017年上半年，公司归母净利润同比增长近13倍，达到2.8亿元，同时签约金额同比增长188%，预收账款增长51%，为业绩锁定提供保障。公司净负债率为120%，短期偿债能力较强，通过多种融资渠道降低融资成本。

主要观点

• 高成长性：公司业绩增长显著，2017年H1归母净利润增长1273%，主要得益于净利率提升及三费比率下降。
• 全国布局：公司以成渝地区为立足点，积极拓展全国市场，新增土储面积超去年全年，非成渝区域占比达69%。通过多种拿地方式，公司不断扩充土储资源，且在多个热点二线城市如天津、杭州、合肥等地布局。
• 物业管理扩张：嘉宝股份作为公司物业板块核心，管理面积持续增长，通过生活家APP实现社区生活服务与物业管理的结合，管理面积达3349万平方米，轻资产联盟面积达1.2亿平方米。公司收购了杭州绿宇物业和上海真贤物业，进军长三角市场。
• 医药业务稳健：成都迪康药业拥有249个药品品种，其中12个为国家级新药，3D生物打印技术处于领先地位，已取得多项专利及技术成果，未来产业化前景良好。
• 激励机制创新：公司推出“蓝色共享”跟投计划，通过将项目经营结果与员工收益挂钩，提高项目获取质量及运营效率。
• 盈利预测与估值：公司2017-2019年营收预计分别为265.14亿元、342.18亿元、409.93亿元，归母净利润分别为15亿元、20.85亿元、26.96亿元，EPS分别为0.70元、0.98元、1.26元。公司采用分部估值法，按13倍PE估值房地产，20倍PE估值现代服务业，25倍PE估值医药，13倍PE估值其他业务，总股权价值210.08亿元，对应目标价9.84元，首次覆盖给予“增持”评级。

关键信息

财务表现

• 营业收入：2017年预计265.14亿元，同比增长24.31%。
• 净利润：2017年预计15亿元，同比增长67.48%。
• EPS：2017年为0.70元，2018年为0.98元，2019年为1.26元。
• 毛利率：2017年为25.17%，较2016年有所提升。
• 三费比率：2017年为15.2%，较去年同期降低0.5个百分点。

土地储备

• 新增土储：2017年H1新增土储规划建面约276.5万平方米，平均楼面价约4387元/平方米。
• 区域分布：公司新增土储主要集中在华中、华东、北京、华南等区域，成渝区域占比下降至31%。
• 拿地渠道：合作与收购占比达89%，显示公司拓展方式的多样化。

投资与融资

• 融资渠道：公司积极拓宽融资渠道，2016年平均融资成本为9.06%，2017年8月注册45亿元中期票据，计划发行优先股50亿元。
• 融资结构优化：通过公司债、中期票据等方式优化融资结构，降低融资成本。

业务板块

• 房地产：占比最大，2017年H1营收占比达92.6%，为公司主要收入来源。
• 现代服务业：主要为物业管理，2017年营收占比约3.2%，管理面积持续增长。
• 医药及3D生物打印：2017年营收占比约2.6%，其中3D生物打印仍处于研发阶段，尚未产生收入。
• 其他业务：主要为投资性房地产销售，2017年营收占比约1.6%。

技术与研发

• 3D生物打印：蓝光英诺已成功完成3D生物打印血管植入恒河猴体内实验，未来将推进临床试验。
• 研发团队：拥有康裕建、周惠兴等专家团队，推动3D生物打印技术发展。
• 专利与著作权：截至2017H1，公司已提交89项专利申请，获7项软件著作权登记证书，103项商标证书。

投资评级

• 首次覆盖“增持”评级：基于公司成长性及估值分析，目标价为9.84元，对应12个月期。
• 风险提示：包括房地产调控、项目进度、多元化拓展等可能影响业绩的因素。

投资分析

• 估值方法：采用分部估值法，分别对各业务板块进行估值。
• 各业务估值：房地产13倍PE，现代服务业20倍PE，医药25倍PE，其他业务13倍PE。
• 总股权价值：2017年公司股权价值210.08亿元，对应目标价9.84元。
• 盈利预测：预计2017年归母净利润为15亿元，其中房地产业务13.04亿元，现代服务业0.63亿元，医药业务0.89亿元，其他业务0.43亿元。

市场数据

• 当前股价：8.58元
• 目标价：9.84元
• 总股本：21.34亿股
• 总市值：179.71亿元
• 一年最低/最高：7.08元/12.22元
• 近3月换手率：66.32%

股东结构

• 主要股东：蓝光投资控股集团有限公司持股53.62%，杨铿持股5.61%，其他股东包括社保基金、机构投资者等。
• 前十大股东：合计持股64.86%，显示公司股权结构相对集中。

风险分析

• 房地产调控：可能影响销售及业绩。
• 项目进度：若建设进度不及预期，将影响结算。
• 多元化拓展：若物业管理及医药业务拓展不及预期，将影响整体盈利水平。

总结

蓝光发展凭借其高成长性及多元化的业务布局，展现出强劲的发展潜力。公司通过积极拿地、拓展全国市场、优化融资结构及创新激励机制，推动业绩快速增长。3D生物打印技术领先，为未来提供新的增长点。尽管存在一定的市场与政策风险，但公司整体估值合理，盈利预测乐观，具备较高的投资价值。