2022-01-25-城市测量师行-房地产行业存量市场_2021上海住宅交易市场_6页_1mb

2021年上海存量住宅市场分析

总体表现

2021年上海存量住宅市场结束四年成交量持续上行趋势，全年成交27.8万套，同比下跌7%，但高于2019年同期水平。

政策调控

2021年下半年政策调控加码，包括“三价就低”贷款审核原则及存量房挂牌价格核验政策，抑制投机需求，引导市场理性。信贷收紧是市场由热转冷的关键因素。

成交量价走势

• 成交量：一季度成交超10万套，创近两年新高；二季度起成交量大幅下降，平均季度跌幅达20%，全年的成交量价均出现下降趋势。
• 成交价：剔除成交结构影响的RVMS均价在政策落地后进入下行通道，全年均价以63,978元/平方米收官，同比上涨17%。

区域分布

• 外环线以外区域成交份额提升4.1个百分点，内环内等市区区域成交占比达到历史最低。
• 大浦东仍是成交主力，但金桥、浦江等传统强区成交出现较明显下滑。

板块热度

传统“大”板块出现成交大幅下降，学区热度下降、改善需求减少导致成交下滑。轨道交通8号线和浦江线提升出行便捷度，但推动价格上行，板块性价比降低。
新增“积分制”导致部分家庭通过非市场行为（如名下房产转移）获取更高排序，影响市场公平性。

购买群体转变

• 面积段：70-90㎡和150㎡以上物业成交份额小幅下降。
• 总价段：100万元以下物业成交份额维持在5%，200万元以上物业成交份额减少，整体交易总价段下移，刚需特征明显。
• 86%的购房者总价仍在330万元以下。

非市场行为与企业格局

非中介成交份额位居第一。各大中介企业间竞争加剧，头部企业德佑市场占有率持续领先。

总结与展望

2021年是“过山车”式的一年，政策持续降温，信贷收紧引导市场理性。展望2022年，信贷环境可能进一步宽松，房贷审批加速，并通过促进郊区五大新城建设以优化市场结构和减轻市区压力。