20220125-城市测量师行-房地产_存量市场_2021上海住宅交易市场_6页

2021年上海存量住宅市场总结

核心内容

2021年上海存量住宅市场经历了显著波动，成交量与成交价均呈现“先热后凉”的走势。全年成交约27.8万套，同比下跌7%，结束了四年持续上涨的趋势。尽管政策调控对市场产生了明显影响，但上半年的强劲表现使得全年成交仍略高于2019年。

主要观点

• 政策调控显著：2021年下半年，多项调控政策出台，包括“三价就低”和“存量房挂牌价格核验”，有效抑制了非理性购房行为，导致市场热度下降。
• RVMS均价走势：RVMS（房地产市场信息系统）均价在上半年上行，随后因政策影响进入下行通道，全年RVMS均价为63,978元/平方米，同比上涨17%。
• 区域成交结构变化：外环线以外区域成交份额提升4.1%，而内环内、内中环和中外环区域成交份额收窄，达到历史最低水平。
• 面积与总价结构下移：70-90平方米和150平方米以上物业成交份额减少，总价段中100万元以下物业占比稳定，200万元以上物业占比下降，市场更偏向刚需。
• 非市场行为交易增加：非中介成交占比上升至19.5%，部分家庭通过房产转移获得更高积分，影响了市场结构。
• 中介企业竞争加剧：德佑房地产继续领跑，与第二名差距扩大至13%；我爱我家超越中原物业，排名第三，市场集中度进一步提升。

关键信息

• 成交量与价格趋势：2021年一季度成交量达10万套以上，二季度大幅下降20%，成交均价也随之下跌。
• 区域变化：外环线以外区域成为新的成交热点，而传统核心区域如金桥、周康等板块成交量大幅下降。
• 政策影响：信贷收紧和价格核验政策对市场供需两端均产生压制作用，导致市场降温。
• 市场结构：刚需购房者成为主力，低总价房源成交增加，总价结构下移。
• 中介市场：非中介成交占比增加，德佑地产占据领先地位，市场集中度提高。

成交面积段与总价段走势

• 面积段：70-90平方米和150平方米以上物业成交份额分别减少0.4%和0.2%，其余面积段小幅增长。
• 总价段：100万元以下物业成交份额稳定在5%，200万元以上物业成交份额减少，市场集中于330万元以下房源，占比达70%。

市场展望

• 2022年趋势：预计信贷环境将更加宽松，首套房资格家庭将受益更多。同时，上海将推进郊区五大新城建设，以优化住房结构，缓解市区压力。
• 市场理性化：政策将继续引导市场回归理性，防止非理性购房行为再次出现。

数据来源与免责声明

• 本报告数据为预估值，仅供参考。
• 所有数据及分析内容均来自城市测量师行——上海城市房地产估价有限公司。
• 读者应对特定项目自行寻求专业意见，不得擅自转载。