2022-01-25-城市测量师行-房地产_存量市场_2021上海住宅交易市场_6页_1mb

2021年上海存量住宅市场分析总结

• 市场整体表现：2021年二手住宅成交量同比下跌7%，结束了四年的上行趋势，但与2019年相比仍略胜一筹。
• 政策影响：多轮调控政策如“三价就低”和挂牌价格核验，抑制了非理性购房需求，信贷收紧进一步降低市场热度，导致下半年成交量价双双下探。
• 季度走势：年初成交高，季度成交量价大幅下降，上海市区成交份额降到历史最低，环线外区域成交占比提升4.1%。
• 价格与面积分布：RVMS均价上涨17%，但成交以刚需为主，低总价房源占比高；面积分布中，70-90平方米和150平方米以上物业份额微降，整体总价段下移，集中在330万元以下。
• 交易行为变化：非中介和非市场行为（如房产转移）交易占比增加，头部中介企业市场份额差距扩大，德佑地产领先。
• 展望2022年：预计信贷宽松政策可能加速，郊区五大新城建设或缓解市区压力，市场需防范非理性反弹。