> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 中金·REITs周报总结（6.8-6.12） ## 核心内容概述 本周（2026年6月8日至6月12日），公募REITs市场整体表现疲软，中证REITs全收益指数下跌1.89%，价格指数下跌1.99%，全市场总市值收于2187亿元，环比下降2.09%。其中，产业园板块上周领涨后本周领跌，成为跌幅最大的板块之一。同时，首批4只商业不动产REITs将于6月18日上市，为市场带来新的投资机会。 ## 主要观点 - **首批商业不动产REITs上市**：首批4只商业不动产REITs涵盖奥特莱斯、社区商业和一线写字楼，具备较强的区位优势和运营能力，且募资规模和业态逻辑呈现出多样性。 - **资产估值与分派率**：首批商业不动产REITs发行价隐含资本化率（扣除资本性支出）区间为4.85%-5.95%，高于已上市消费REITs的资本化率（3.78%-5.43%）。预计2026年分派率区间为4.40%-5.65%，高于消费REITs的年化分派率（3.73%-4.76%）。 - **二级市场表现**：本周二级市场整体缩量回落，日均成交额为4.15亿元，日均换手率为0.34%，环比小幅下降。各板块总回报指数跌幅在-1.26%至-3.05%之间，其中产业园板块跌幅最大。 - **市场情绪与波动**：市场情绪指标显示，投资者情绪偏谨慎，市场波动性较高，需关注后续政策变化和利率波动对REITs市场的影响。 - **新发项目与扩募情况**：多个REITs项目处于在审或待发阶段，其中部分项目已发布扩募公告或进入问询阶段，显示市场持续活跃。 ## 关键信息 ### 一、首批商业不动产REITs信息 | REIT名称 | 发行份额(亿份) | 发行价 | 实际募集金额(亿元) | 拟募集金额(亿元) | 资产评估价值(亿元) | 2026年预计分派率 | |--------------------|----------------|----------|---------------------|------------------|--------------------|------------------| | 上海地产商业REIT | 10 | 4.092 | 40.92 | 38.49 | 36.89 | 4.47% | | 首农商业REIT | 10 | 3.013 | 30.13 | 27.4 | 27.03 | 5.65% | | 砂之船商业REIT | 10 | 5.531 | 55.31 | 50.28 | 50.28 | 4.96% | | 唯品会商业REIT | 20 | 3.848 | 76.96 | 69.99 | 69.99 | 4.40% | ### 二、已上市消费REITs资本化率与分派率 | 项目名称 | 当前市值隐含资本化率 | 当前市值隐含资本化率（还原杠杆） | 年化可供分派率 | |--------------------|----------------------|----------------------------------|----------------| | 嘉实物美消费REIT | 5.63% | 5.43% | 4.76% | | 中金印力消费REIT | 5.82% | 4.87% | 4.24% | | 中金唯品会奥莱REIT | 4.90% | 4.61% | 3.77% | | 华夏首创奥莱REIT | 4.50% | 4.26% | 4.19% | | 中金中国绿发商业REIT | 4.66% | 4.42% | 3.95% | | 华夏大悦城商业REIT | 4.55% | 4.41% | 4.03% | | 华夏中海商业REIT | 4.65% | 4.50% | 4.07% | | 华安百联消费REIT | 4.83% | 4.60% | 4.69% | | 华夏凯德商业REIT | 5.16% | 4.19% | 4.12% | | 华夏华润商业REIT | 4.81% | 4.05% | 3.73% | | 易方达华威市场REIT | 3.99% | 3.86% | 3.92% | | 华夏金茂商业REIT | 3.89% | 3.78% | 3.89% | ### 三、在审/待发公募REITs项目情况 | 项目名称 | 资产原始权益人 | 一级分类 | 二级分类 | 具体资产 | 交易所受理日期 | 最新更新日期 | 项目具体阶段 | |----------|----------------|----------|----------|----------|----------------|--------------|--------------| | 博时致口产园REIT | 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 | 产权 | 产业园、仓储物流 | 光明项目(二期扩募)和柴油项目 | - | 2026/6/12 | 已申报至深交所 | | 中金雕品会商业REIT | 杉杉商业集团有限公司 | 产权 | 商业不动产 | 郑州杉杉奥特莱斯项目、哈尔滨杉杉奥特莱斯项目 | 2026/1/29 | 2026/6/12 | 公告将于2026年06月18日上市 | | 中金荣乌仓储物流REIT | 杭州伟欣物联网技术有限公司 | 产权 | 仓储物流 | 中原智能骨干网嘉兴园区 | 2026/4/30 | 2026/5/29 | 深交所已问询 | | 华夏湖北交投楚天高速公路REIT | 湖北楚天智能交通股份有限公司 | 特许经营权 | 交通基础设施 | 大庆至广州高速公路湖北省麻城至涌水段主线收费权及附属设施 | 2025/8/22 | 2026/4/14 | 上交所已受理 | | 招商资管招商蛇口商业REIT | 招商局积余产业运营管理服务股份有限公司 | 产权 | 商业不动产 | n.a. | - | 2026/6/11 | 已申报至深交所 | | 中金杭州安居保障性租赁住房REIT | 杭州市安居宁巢投资有限公司 | 产权 | 保障性租赁住房 | 明石公寓项目 | 2026/5/7 | 2026/5/28 | 深交所已问询 | | 华夏龙岗城投产业园REIT | 深圳市龙岗区城市建设投资集团有限公司 | 产权 | 产业园 | 龙岗智慧家园项目 | 2026/5/27 | 2026/5/27 | 深交所已受理 | | 华安陆家嘴商业REIT | 深圳茂业(集团)股份有限公司 | 产权 | 商业不动产 | 成都茂业中心C塔 | 2026/5/6 | 2026/5/27 | 上交所已问询 | | 华夏保利发展商业REIT | 保利发展控股集团股份有限公司 | 产权 | 商业不动产 | 广州保利中心项目、佛山保利水城项目 | 2026/1/30 | 2026/4/20 | 已回复上交所问询 | | 华泰紫金华住安住商业REIT | 上海安住此间商务信息咨询有限公司 | 产权 | 商业不动产 | 广州天河体育中心美居酒店、全季酒店项目和上海江桥万达桔子水晶酒店项目 | 2026/2/5 | 2026/4/21 | 已回复上交所问询 | | 华夏凯德商业REIT | CAPITALANDMALLASIALIMITED | 产权 | 商业不动产 | 深圳来福士项目、绵阳洪城项目 | 2026/1/30 | 2026/4/23 | 已回复上交所问询 | | 华安锦江商业REIT | 上海锦江资产管理有限公司 | 产权 | 商业不动产 | 位于全国18座城市的21家“锦江都城”品牌酒店 | 2026/1/29 | 2026/4/21 | 已回复上交所问询 | | 光大保德信光大安石商业REIT | 上海光明投资中心(有限合伙)、天津安石锦绣股权投资基金合伙企业(有限合伙) | 产权 | 商业不动产 | 静安大融城项目和江门大融城项目 | 2026/2/5 | 2026/4/20 | 已回复上交所问询 | | 华夏华润置地商业REIT | 华润置地控股有限公司 | 产权 | 商业不动产 | 南通万象城、临沂万象汇 | 2026/4/30 | 2026/5/27 | 深交所已问询 | | 招商基金蛇口租赁住房REIT | 深圳市招商公寓发展有限公司 | 产权 | 保障性租赁住房 | 山前项目(招商桃花园六期) | - | 2026/4/16 | 发布拟扩募公告 | | 华夏湖北交投楚天高速公路REIT | 湖北楚天智能交通股份有限公司 | 特许经营权 | 交通基础设施 | 大庆至广州高速公路湖北省麻城至涌水段主线收费权及附属设施 | 2025/8/22 | 2026/4/14 | 上交所已受理 | | 红土创新茂业商业REIT | 深圳茂业(集团)股份有限公司 | 产权 | 商业不动产 | 成都茂业中心C塔 | 2026/5/6 | 2026/5/27 | 上交所已问询 | | 华泰宝湾物流REIT | 宝湾物流控股有限公司 | 产权 | 仓储物流 | 宁波空港宝湾物流园、成都龙泉宝湾物流园、西安临潼宝湾物流园、青岛胶州宝湾物流园 | - | 2025/12/16 | 发布拟扩募公告 | | 华夏银泰百货商业REIT | 银泰百货有限公司 | 产权 | 商业不动产 | 合肥银泰中心一期、合肥银泰中心二期 | 2026/1/30 | 2026/3/5 | 上交所已问询 | | 华泰紫金华住安住商业REIT | 上海安住此间商务信息咨询有限公司 | 产权 | 商业不动产 | 广州天河体育中心美居酒店、全季酒店项目和上海江桥万达桔子水晶酒店项目 | 2026/2/5 | 2026/2/27 | 深交所已问询 | | 华夏合肥高新REIT | 合肥高新股份有限公司 | 产权 | 产业园 | 合肥高新区创新产业园二期F1、F3、F5和集成电路标准化厂房项目 | - | 2024/9/27 | 发布拟扩募公告 | | 红土创新深圳安居REIT | 深圳市福田南山/宝安人才安居有限公司 | 产权 | 保障性租赁住房 | 冰福苑项目、南雍苑项目和空港花园项目 | - | 2024/6/1 | 发布拟扩募公告 | | 华夏华润商业REIT | 华润商业资产控股有限公司 | 产权 | 消费基础设施 | 新购入杭州萧山万象汇项目、沈阳长白万象汇项目、淄博万鑫汇项目 | - | 2025/7/9 | 发布拟第二次扩募公告 | | 嘉实京东仓储基础设施REIT | 北京京东耀弘管理咨询有限公司 | 产权 | 仓储物流 | 北京大兴空港项目、昆明空港项目、广州花都空港项目 | - | 2025/3/28 | 发布拟扩募公告 | | 国泰海通城投宽庭保租房REIT | 上海城投房屋租赁有限公司 | 产权 | 保障性租赁住房 | 闵行区浦江社区和九星社区项目 | - | 2025/8/7 | 发布拟扩募公告 | ## 后续关注点 - **新发项目**：更多公募REITs项目正在审批或申报中，需关注其进展。 - **政策变化**：政策调整可能对REITs市场产生较大影响，需密切关注。 - **利率波动**：利率变化将影响REITs的估值及收益，是重要的市场变量。 ## 风险提示 - **项目运营业绩不及预期**：资产运营表现可能低于预期，影响REITs收益。 - **政策不及预期**：政策支持力度不足可能影响市场情绪及REITs发行。 - **市场波动超预期**：市场波动可能超出预期，导致投资风险上升。 ## 市场走势与对比 - **C-REITs市场走势**：本周C-REITs总回报指数下跌，市场情绪指标也有所下滑。 - **C-REITs与股债指数对比**：REITs市场与股市、债市表现呈现一定的关联性，但波动幅度相对较小。 - **REITs市场换手率**：市场换手率维持在0.3%左右，显示市场流动性相对稳定。 ## 总结 总体来看，公募REITs市场在本周呈现缩量回落趋势，但首批商业不动产REITs即将上市，为市场注入新活力。REITs资产估值合理，分派率表现良好，但需警惕政策和利率变化带来的风险。市场情绪谨慎，未来需关注更多新发项目和市场动态。