> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 中国REITs指数之商业不动产资本化率调查研究总结 ## 核心内容 本报告由**中国REITs论坛**发起，联合**北大光华中国REITs研究中心**、**中联基金**和**戴德梁行**共同完成，旨在通过分析国内商业不动产市场参与机构对不同城市各类业态物业在大宗交易市场中的专业判断，为中国REITs不动产资产定价体系的建设提供合理的基准指数。 ## 主要观点 ### 1. 中国REITs市场发展现状 - 自2014年“中信启航”开启类REITs市场以来，市场迅速发展，五年内类REITs和CMBS产品规模达3,000亿元人民币。 - 中国版公募REITs有望取得进一步突破，市场对REITs底层物业资产的合理定价问题日益重要。 - 2018年国内商业不动产大宗交易额达2,960亿元人民币，较2017年增长9.5%。 - 2019年一季度交易额达810亿元人民币，同比增长14.6%。 ### 2. 一线城市仍是投资核心 - 北京、上海、广州、深圳四个一线城市占据2018年交易额的75%，交易活跃度最高。 - 2019年一季度一线城市交易额同比增长显著，北京增长241%，上海增长88.8%。 - 外资机构对一线城市偏好明显，2018年外资投资总额达960亿元人民币，占总交易额的32%。 ### 3. 不同业态投资热度 - **甲级写字楼**最受市场追捧，资本化率最低，成为投资人优先考虑的标的。 - **物流**和**公寓**业态资本化率相对较高，但物流因电商发展而受到关注。 - **科研办公**、**商业零售**、**酒店**也受到较多关注，其中商业零售和物流的资本化率差距较小。 ### 4. 资本化率与投资关注度负相关 - 对于同一业态物业，投资关注度越高，资本化率越低。 - 一线城市资本化率整体低于二线城市，且甲级写字楼资本化率在不同城市间差异显著。 ### 5. 资本化率趋势预测 - 一线城市资本化率预计趋于平稳或略有下降，部分受访者认为未来将进一步压缩。 - 二线城市因新增供应压力和租赁市场不成熟，资本化率可能上升。 ## 关键信息 ### 调研成果 - 首期调研收集了40余家机构的42份问卷反馈，受访机构包括境内外地产基金公司、保险机构、开发商等。 - 受访者平均从业年限为9.5年，参与商业不动产投资额均值达120亿元人民币。 ### 资本化率数据 - **甲级写字楼**资本化率：北京3.8% - 4.9%，上海4.0% - 4.9%，二线城市较高。 - **商业零售**资本化率比甲级写字楼高约0.4%。 - **酒店**资本化率比甲级写字楼高约1%。 - **物流**资本化率比甲级写字楼高约1.3%。 - **科研办公**资本化率比甲级写字楼高约0.7%。 - **公寓**资本化率比甲级写字楼高约0.3%。 ### 调研结论 1. 受访者普遍重视资本化率，将其作为投资决策的重要指标。 2. 一线城市是商业不动产投资的核心区域，新一线城市因成长性受到关注，二线城市则相对谨慎。 3. 甲级写字楼最受关注，资本化率因城市级别差异明显。 4. 同一业态物业在越受关注的城市资本化率越低。 5. 一线城市资本化率预计趋于平稳或下降，二线城市则可能上升。 ## 调研参与人员 - 陈逸欣、胡峰、何亮宇、刘安洲、刘慧、刘俏、李尚宸、李宗霖、戚杰西、杨扬、杨枝、于嘉文、张思思、张峥、周芊 ## 调研背景与目的 - 为完善中国REITs不动产资产定价体系，推动市场研究、规范与进步。 - 借鉴境外REITs市场经验，强调资本化率在物业估值中的作用。 - 通过问卷形式收集专业机构对资本化率的专业判断，形成基准指数。 ## 中国REITs论坛简介 - 由北京大学光华管理学院与中联基金于2018年6月共同发起。 - 宗旨是建立一个聚焦中国REITs市场的高端平台，推动政策、学术研究与商业机构的交流。 - 发布多份研究报告和白皮书，参与国家部委及监管部门的方案论证，推动中国REITs市场发展。 ## 免责声明 - 本报告数据和信息仅供参考，不构成对市场或物业的全面描述。 - 所引用信息均来自公告渠道，尽管论坛认为其可靠，但不承担全部责任。