> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # REITs研究 | 供给提速，关注商业不动产REITs投资机会 ## 核心内容 2026年，我国REITs市场在政策支持下加速发展，商业不动产REITs成为新的增长点。监管层通过细化政策，推动市场从规模扩张向高质量发展转变，商业不动产项目正式纳入REITs试点范围，由证监会直接注册，简化了申报流程。同时，沪深交易所同步更新相关规则，进一步明确审核标准和定价机制。截至2026年5月，已有20单商业不动产REITs受理，首批4只产品完成募集并即将上市，标志着公募REITs市场迈入“基础设施 + 商业不动产”双赛道并行的新阶段。 ## 主要观点 - **政策支持**：2026年监管层持续出台政策，拓展REITs资产范围，推动市场高质量发展。 - **商业不动产REITs**：购物中心、写字楼、酒店等资产纳入试点，原始权益人范围从传统基建类央国企扩展至商业地产龙头、外资与民营企业。 - **市场表现**：5月公募REITs市场震荡下行，中证REITs（收盘）指数全月累计跌幅达3.15%。其中，保障性租赁住房与生态环保基础设施录得正收益，而园区基础设施跌幅最大，达8.79%。 - **交易活跃度**：5月交易回暖，日均换手率和成交额环比上升。特许经营权类资产表现优于产权类资产。 - **估值情况**：特许经营权类REITs中，交通基础设施估值性价比突出；产权类中，仓储物流基础设施估值相对合理，园区基础设施安全边际充足。 ## 关键信息 ### 一级市场 - 截至2026年5月31日，我国已挂牌上市公募REITs产品数量达82只，总市值2200.94亿元。 - 5月共有5只公募REITs完成募集发行，合计发行规模216.56亿元，其中4只为首批商业不动产REITs。 - 商业不动产REITs产品将于6月18日在上交所集中挂牌上市，成为当月一级市场的核心看点。 - 在途项目包括华泰三峡清洁能源REIT、中金厦门安居保障性租赁住房REIT等，储备项目覆盖商业不动产、新能源、交通、市政、港口等多元资产类型。 ### 二级市场 - 5月公募REITs市场延续震荡下行态势，中证REITs（收盘）指数全月累计跌幅达3.15%。 - 二级市场表现分化显著，保障性租赁住房和生态环保基础设施录得正收益，其他板块均出现下跌。 - 产权类REITs整体跌幅达4.69%，显著大于特许经营权类REITs的1.22%跌幅。 ### 成交情况 - 5月交易热度边际修复，日均成交额和换手率环比上升。 - 大宗交易折溢价率由负转正，反映出部分优质运营标的的配置价值已得到机构资金认可。 ## 风险提示 - **政策变化**：政策可能超预期转向，影响市场行为。 - **货币政策变化**：央行货币政策可能超预期放松或收紧，影响市场。 - **经济基本面变化**：经济增速可能超预期回落或复苏，影响REITs市场表现。 - **信用风险暴露**：个别主体信用风险事件可能对整体信用环境产生影响。 - **数据统计**：数据可能存在遗漏或错误。 ## 估值体系 - **特许经营权类REITs**：核心估值指标为P/FFO、现金派息率与中债REITs估值收益率，P/NAV参考性较弱。 - **产权类REITs**：P/NAV、P/FFO、派息率与估值收益率均具备参考价值，但估值体系逻辑不同，跨类别对比意义有限。 ## 总结 2026年REITs市场在政策推动下加速发展，商业不动产REITs成为新的增长点。市场表现分化，部分板块如保障性租赁住房和生态环保基础设施表现较好，而园区基础设施表现较差。交易活跃度提升，大宗交易折溢价率由负转正。一级市场发行节奏加快，二级市场估值逐步回归合理区间。未来，随着市场供给的增加和机构资金的配置，REITs市场有望实现高质量发展。