2017-房地产行业：将棚改进行到底，兼论棚改三个经济意义_29页-2mb

报告摘要

房地产行业与棚改货币化研究报告总结

核心内容概览

本报告主要围绕中国房地产行业与棚改货币化政策的关联性进行深入分析，重点探讨棚改货币化对房地产销售和投资的拉动作用、棚改资金来源、运作模式及地方实践案例。报告由方正证券研究所发布，首席经济学家任泽平与房地产首席分析师夏磊共同撰写，旨在为投资者提供相关行业研究与投资建议。

主要观点

棚改货币化对房地产市场的影响显著
- 棚改货币化安置成为推动三四线城市房地产去库存的重要手段，2015年和2016年分别拉动1.5亿平方米和2.5亿平方米的商品房销售，占全年销售面积的13.4%和18.1%。预计2017年和2018-2020年分别拉动2.6亿平方米和7.7亿平方米，占商品住宅需求的19.3%和17.3%。
- 棚改货币化通过多种方式带动房地产投资，包括安置房建设、商品房销售带动、基础设施配套及房地产上下游产业链投资，预计2017-2020年拉动投资总额达12.9万亿元。
棚改的经济意义具有“一石三鸟”的效果
- 拉动近20%的商品住宅销量，为房地产市场注入有效需求。
- 撬动13万亿投资，成为拉动经济增长的重要引擎。
- 投放约2万亿基础货币，通过央行PSL工具实现资金定向支持。
棚改资金来源多元化
- 以中央财政拨款、政策性银行贷款、开发性金融机构及社会资金为主。
- 央行通过PSL向政策性银行提供低成本、长期稳定的资金支持，2016年底PSL余额已达20526亿元。
棚改货币化三大变化
- 规则之变：棚改安置房不再新建，转向货币化安置，创造刚性住房需求。
- 规模之巨：棚改任务从2009年的80万户增长至2018-2020年的1500万户，货币化安置比例逐年提升。
- 机构之变：国开行、农发行等政策性金融机构成为棚改主力，政府与市场协同运作。
地方实践案例丰富
- 各地根据自身情况推动棚改货币化，如内蒙古、陕西、安徽、湖南、甘肃、山东、山西、辽宁、黑龙江等。
- 芜湖、淮南、鞍山、锦州等城市通过货币化安置政策有效去库存，带动商品房销售增长。

关键信息

棚改历程与现状

棚户区包括城市棚户区、国有工矿、林区、垦区及中央下放煤矿五类，其中城市棚户区占比最高。
截至2012年底，全国棚户区和危房及无管道住房共4200万户。
2015-2017年规划棚改任务1800万套，货币化安置比例从2014年的9%提升至2016年的48.5%，预计2017年达到50%，2018-2020年提升至60%。
2017年国务院确定三年棚改计划为1500万套，推动房地产市场持续发展。