内地房地产行业5月统计局数据点评及房地产月报：累计销售金额同比回落，地方政策能级持续上移-20230615-中达证券-23页

房地产市场5月数据总结及分析

核心内容概览

本报告基于2023年5月房地产市场数据，分析了全国及重点城市商品房销售、开发投资、土地市场及政策变化等关键指标，指出当前市场趋势及未来可能的发展方向。

主要观点

• 销售表现：全国商品房销售金额累计同比增速放缓，住宅销售增速也有所下降，但部分城市表现突出。
• 开发投资：全国房地产开发投资持续下滑，但部分城市和企业表现有所回升。
• 土地市场：二三线城市住宅用地成交面积和总价同比增速回升，一线城市则持续下滑。
• 政策影响：地方政策能级上移，对市场有积极影响，有助于激发购房需求。
• 投资建议：国央企在政策宽松环境下表现稳健，维持“强于大市”评级。

关键信息

全国销售情况

• 商品房销售金额：1-5月累计同比增长8.4%（前4月：+8.8%）。
• 商品房销售面积：1-5月累计同比下降0.9%（前4月：-0.4%）。
• 住宅销售：1-5月累计同比增长11.9%（前4月：+11.8%）。
• 办公楼及商业营业用房销售：1-5月累计同比分别下降17.4%和18.2%。
• 重点城市：一线城市销售同比增速较快，二线城市有所回升，三线城市则出现下降。

开发投资情况

• 房地产开发投资完成额：1-5月累计同比下降7.2%（前4月：-6.2%）。
• 房屋新开工面积：1-5月累计同比下降22.6%（前4月：-21.2%）。
• 房屋竣工面积：1-5月累计同比上升19.6%（前4月：+18.8%）。
• 开发资金来源：1-5月累计同比下降6.6%（前4月：-6.4%），其中个贷和定金及预收款增速明显提升。

土地市场情况

• 住宅类用地成交面积：1-5月累计同比下降18.7%，其中二线城市和三线城市降幅收窄。
• 住宅类用地成交总价：1-5月累计同比下降9.8%，二线城市和三线城市降幅明显收窄。
• 成交楼面均价：5月百城住宅用地成交楼面均价环比有所回落。
• 溢价率：一二线城市溢价率持续上涨，三线城市溢价率继续下降。

重点城市表现

• 新房销售：45城新房成交面积环比上升1%，同比上升23%；一线城市同比上升35%，二线城市同比上升15%，三线城市同比下降6%。
• 去化周期：截至5月末，14城新房去化周期为16.5个月，环比上升1%，同比下降17%。
• 二手房市场：15城二手房成交面积环比下降13%，同比上升66%；青岛、扬州、东莞成交面积累计增幅居前。

政策回顾

• 地方政策：地方政策能级持续上移，部分城市放宽限购，如杭州余杭区3街道。
• 融资情况：境内房地产信用债发行规模环比有所下滑，海外债券发行规模也出现下降。

投资建议

• 国央企表现：国央企股价表现较好，受益于长期稳健经营策略和政策支持。
• 市场前景：预计开发投资将随着销售企稳而有所改善，资金面格局有望修复。

数据详情

新房销售情况

• 5月新房成交面积：45城环比上升1%，同比上升23%。
• 一线城市：同比上升86%，二线城市同比上升27%，三线城市同比下降6%。
• 重点城市：茂名、海门、肇庆、温州累计增幅较大，绍兴、泉州、芜湖、柳州累计降幅较大。
• 去化周期：北京、温州环比上升较快，上海去化周期为4.5个月，同比下降89%。

二手房销售情况

• 5月二手房成交面积：15城环比下降13%，同比上升66%。
• 累计成交面积：15城累计同比上升78%（4月：+81%）。
• 重点城市：青岛、扬州、东莞累计增幅居前，全国二手房挂牌价格指数稳中微降。

土地市场情况

• 5月住宅用地成交面积：百城同比增长11.4%，其中二线城市和三线城市增速回升。
• 1-5月住宅用地成交面积：累计同比下降18.7%，一线城市降幅较大。
• 5月住宅用地成交总价：百城同比增长12.3%，二线城市和三线城市增速回升。
• 1-5月住宅用地成交总价：累计同比下降9.8%，二线城市和三线城市降幅收窄。

融资情况

• 开发资金来源：1-5月累计同比下降6.6%，其中国内贷款和自筹资金降幅较大。
• 个贷及预收款：1-5月累计同比分别上升4.4%和6.5%。
• 信用债发行：境内房地产信用债发行规模环比有所下滑，海外债券发行规模也出现下降。

风险提示

• 市场风险：销售市场尚未完全企稳，部分城市销售和投资仍面临较大压力。
• 政策风险：地方政策能级上移，可能对市场产生较大影响。
• 融资风险：融资渠道受限，部分企业融资压力较大。

结论

总体来看，房地产市场在政策支持下有所回暖，但整体仍面临较大挑战。国央企在政策宽松环境下表现稳健，值得重点关注。未来市场走势将取决于政策力度、融资环境和市场需求的变化。