房地产行业2020年统计局数据点评及房地产月报：全年销售再创新高，资金来源继续改善-20210118-中达证券-25页_543kb

2020年房地产市场总结

核心内容

2020年，中国房地产市场整体呈现销售和投资增速提升、资金来源改善的态势，但土地市场热度有所回落，融资环境持续偏紧。行业基本面保持平稳，销售和投资表现优于预期，同时，房企分化趋势加剧，具备资源和金融优势的房企表现更为突出。

主要观点

• 销售再创新高：2020年商品房销售额累计同比增长 $8.7%$，销售面积同比增长 $2.6%$，销售市场快速复苏。
• 投资增速提升：房地产开发投资完成额累计同比增长 $7.0%$，成为支撑固定资产投资的重要因素。
• 资金来源改善：房地产开发资金来源累计同比增长 $8.1%$，定金及预收款、个人按揭贷款增长较快，有助于对冲融资监管政策的影响。
• 土地市场降温：土地成交面积增速回落，溢价率整体下行，三线城市土地成交价格和面积增幅明显放缓。
• 新房与二手房市场分化：一线新房销售增长较快，而部分二线城市和三四线城市销售出现下滑；二手房市场整体稳定，部分城市成交量上升。
• 房企分化加剧：中型房企股价表现优于大型房企，物业公司表现优于开发类公司，资源与金融优势的房企更具竞争力。

关键信息

1. 销售市场表现

• 全国商品房销售：2020年1-12月商品房销售额累计同比增长 $8.7%$，销售面积同比增长 $2.6%$。
• 12月数据：45城新房成交面积环比上升 $8%$，同比上升 $12%$；一、二、三线城市分别上升 $14%$、下降 $2%$、上升 $3%$。
• 城市表现：东营、芜湖、东莞、广州累计交易面积增幅较大；南宁、池州、淮南、常州累计交易面积降幅较大。

2. 开发投资与资金来源

• 开发投资：2020年1-12月开发投资累计同比增长 $7.0%$，增速继续提升。
• 资金来源：房地产开发资金来源累计同比增长 $8.1%$，其中定金及预收款增长 $8.5%$，个人按揭贷款增长 $9.9%$，对冲了融资政策的影响。

3. 开工与竣工情况

• 新开工面积：1-12月新开工面积同比下降 $1.2%$，降幅收窄。
• 竣工面积：1-12月竣工面积同比下降 $4.9%$，降幅较之前有所收窄。
• 修复速度：修复速度慢于销售，预计未来房企库存将持续去化，土地市场竞争加剧。

4. 土地市场表现

• 成交面积：2020年1-12月百城住宅用地成交建面同比增长约 $8.5%$，12月同比下滑 $26.9%$。
• 溢价率：各线城市住宅用地成交溢价率整体回落，一线城市降幅较为明显。
• 城市分化：一线城市土地成交面积和价格增幅较大，三线城市同比降幅收窄。

5. 二手房市场表现

• 成交情况：12月15城二手房成交面积环比上升 $9%$，同比上升 $7%$；截至12月末，累计成交面积同比下降 $1%$。
• 挂牌量与价：各线城市挂牌出售价指数止涨后保持稳定，三四线城市挂牌出售量指数维持高位。

6. 融资情况

• 境内债券发行：2020年境内房地产信用债发行规模环比有所上升，但增速有所下滑。
• 开发贷与房贷：开发贷余额增速自2018年下半年起持续下降，个人住房贷款余额增速近期小幅下降。

7. 政策回顾

• 落户政策：多地继续放宽落户条件，有助于促进房地产市场发展。

投资建议

• 评级：维持“强于大市”评级。
• 行业趋势：行业基本面修复与分化并行，具备土地和金融资源的房企更具成长潜力。
• 市场前景：预计未来市场投资将较为稳定，但需关注融资政策对房企资金面的潜在影响。

风险提示

• 融资政策影响：偏紧的融资政策可能对未来投资造成一定影响。
• 市场分化：行业内部和城市之间的分化将加剧，需关注区域市场变化。
• 库存去化：房企库存去化可能带来短期市场供给压力，影响土地市场竞争。