20210523-开源证券-房地产行业周报_单周成交有所回落_REITs试点稳妥推进_15页_1mb

房地产行业分析总结（2021年5月）

核心内容

2021年5月房地产行业整体呈现稳中有升的趋势，政策层面持续贯彻“房住不炒”基调，同时推动长效机制建设。行业投资增速保持高位，但后续存在探顶压力；销售表现良好，但部分城市出现回落；土地市场热度回升，流拍率保持低位；融资环境分化，信用债和海外债发行规模不同；REITs试点稳步推进，政策调控加码。

主要观点

• 政策导向：房地产仍是财政和投资的重要托底工具，政策保持“房住不炒+因城施策”框架，但方向和力度会根据市场变化相机调整。
• 行业表现：销售和区域政策持续向好，限价政策松动有利于房企利润率修复和存货价值重估。
• 投资与施工：施工面积增长带动房地产开发投资增速高位，但后续投资增速可能放缓。
• 土地市场：全国100城土地市场热度回升，溢价率上升，流拍率维持低位，三线城市表现尤为突出。
• 融资情况：信用债和海外债发行规模分化，信用债发行减少，海外债发行增加，利率均有下行趋势。
• 房贷利率：LPR连续13个月未调整，5月首套房贷利率环比上升2BP，二套房贷利率也同步上升。
• REITs试点：证监会批准深交所首批4单基础设施公募REITs注册，进入公开发售阶段，有利于行业长期发展。
• 调控加强：湖州等热点区域实施“限房价、限地价、竞配建、竞自持”机制，加强市场秩序管理。

关键信息

1. 行业销售与成交情况

• 新房成交：2021年第21周，全国32城新房成交面积438万平米，同比下降13%，环比下降27%。年初至今累计成交面积10864万平米，累计同比增加72%。
• 二手房成交：全国9城二手房成交面积129万平米，同比增速-17%，前值-15%。年初至今累计成交面积2614万平米，同比增速40%，较前值下降5个百分点。
• 区域表现：一线城市新房成交表现最佳，三线城市二手房成交增速有所回落。

2. 房地产开发投资与施工情况

• 投资增速：2021年1-4月，房地产开发投资额同比增长21.6%，较2019年同期增长17.6%。单月同比增长13.7%，较2019年同期增长21.6%。
• 施工面积：1-4月施工面积同比增长10.5%，但4月单月增速为-11.3%，显示施工投资增速可能放缓。
• 开工与竣工：1-4月新开工面积同比增长12.8%，单月同比下降9.3%；竣工面积同比增长17.9%，单月同比下降3.1%。

3. 土地市场表现

• 溢价率：2021年第21周，全国100城全类型土地成交溢价率18.1%，宅地溢价率19.8%。
• 流拍率：全国100城全类型土地流拍率1.2%，宅地流拍率0.4%。
• 三线城市：三线城市土地溢价率最高，达23.1%，显示出较强的市场需求。

4. 融资与资金情况

• 信用债：2021年第21周信用债发行15.7亿元，同比减少89%，环比减少80%，平均加权利率3.51%，环比下降90BPs。
• 海外债：海外债发行16.8亿美元，同比增加740%，环比增加56%，平均加权利率6.67%，环比下降177BPs。
• 房贷利率：5月全国首套房贷平均利率5.33%，二套房贷平均利率5.61%，均环比上涨2BP，显示居民购房成本上升。

5. 政策与市场秩序

• REITs试点：证监会批准深交所首批4单基础设施公募REITs，预计募集规模近140亿元，标志着REITs试点进入新阶段。
• 地方调控：南京、天津、青岛等城市集中供地结束，南京推出51幅涉宅地，成交总价约993亿元，溢价率18.15%。湖州实施“限房价、限地价、竞配建、竞自持”机制，中心城区限售2年。
• 市场整顿：上海、北京、海口等地加强商品房预售及租赁市场管理，对违规行为进行处罚，进一步规范市场秩序。

投资建议

• 评级：维持行业“看好”评级。
• 建议：2021年第二季度继续关注地产板块机会，因当前房地产板块估值处于历史低位，政策支持下具备一定投资价值。

风险提示

1. 销售波动：行业销售规模可能因政策调整或市场变化出现波动，影响房企回款。
2. 政策风险：按揭贷款利率上行、税收政策收紧可能对房地产销售造成压力。
3. 融资收紧：银行贷款额度紧张，债券发行利率上行，可能加剧企业流动性风险。

数据来源

• Wind、政府官网、保利投顾研究院、开源证券研究所