20211107-国金证券-房地产行业周报_宁波土拍降价但流拍仍升_万物云拟分拆上市_17页_928kb

资源与环境研究中心行业周报总结

核心内容

本报告为房地产行业周报，重点分析了近期市场表现、销售数据、土拍情况、政策动态及投资建议。整体来看，房地产市场面临一定压力，但部分优质房企仍具备投资价值。

主要观点

• 市场表现不佳：本周申万A股房地产板块下跌3.2%，在各板块中排名靠后；WIND港股房地产板块下跌4.8%。物业板块表现更差，恒生物业服务及管理指数下跌9.5%，跑输沪深300指数。
• 销售数据持续下滑：新房和二手房成交面积在周环比和周同比均呈现下降趋势，其中三四线城市下滑幅度最大，二手房市场下滑尤为明显。
• 土拍市场疲软：宁波二次土拍金额和建面较第一轮分别下降51%和14%，流拍率大幅上升至39%，市场信心不足。
• 物业板块分拆上市：万科宣布拟分拆万物云赴港上市，可能提升板块估值，但短期资金分流可能对已上市物管公司造成波动。
• 政策利好：多地出台政策优化房地产市场环境，如保障性租赁住房、预售资金监管优化等，旨在稳定市场。
• 投资建议：在政策持续改善的背景下，仍看好优质民营房企及头部房企，如融创中国、新城控股、保利发展、万科、建发国际等。

关键信息

市场数据

• 市场优化平均市盈率：18.90
• 国金房地产指数：2897
• 沪深300指数：4842
• 上证指数：3492
• 深证成指：14463
• 中小板综指：13663

房地产销售数据

• 新房成交：40个城市商品房成交510万平米，周环比-4%，周同比-27%，月度累计同比-22%，年度累计同比+14%
  • 一线城市：周环比-9%，周同比-21%，月度累计同比+11%，年度累计同比+24%
  • 二线城市：周环比0%，周同比-26%，月度累计同比-26%，年度累计同比+12%
  • 三四线城市：周环比-13%，周同比-38%，月度累计同比-31%，年度累计同比+11%
• 二手房成交：17个城市成交109万平米，周环比-6%，周同比-44%，月度累计同比-25%，年度累计同比-3%
  • 一线城市：周环比-9%，周同比-48%，月度累计同比-29%，年度累计同比-2%
  • 二线城市：周环比+1%，周同比-41%，月度累计同比-21%，年度累计同比-3%
  • 三线城市：周环比-45%，周同比-56%，月度累计同比-45%，年度累计同比-1%

土拍市场

• 宁波土拍：共成交28宗，总金额175亿元，总建面261万方，成交金额和建面较第一轮分别下降51%和14%，流拍率升至39%，溢价率降至0.3%

物管行业动态

• 万物云分拆上市：万科拟分拆万物云赴港上市，有助于提升物业板块估值，但可能引发短期资金波动
• 政策支持：国家发改委等15部门发布政策，支持家政服务业发展，推动社区便民服务，提升物业增值服务能力

投资建议

• 地产板块：看好优质民营房企及头部房企，如融创中国、新城控股、保利发展、万科、建发国际
• 物业板块：推荐经营稳健的头部物管公司，如金科服务、华润万象生活

风险提示

• 房地产调控定力超预期
• 销售下滑幅度超预期

行业估值

• A股地产PE-TTM：平均值22.1，中位值6.1
• 港股地产PE-TTM：平均值12.1，中位值4.9
• 港股物业PE-TTM：平均值112.0，中位值52.0

投资评级说明

公司投资评级

• 买入：预期未来6-12个月内上涨幅度在15%以上
• 增持：预期未来6-12个月内上涨幅度在5%-15%
• 中性：预期未来6-12个月内变动幅度在-5%-5%
• 减持：预期未来6-12个月内下跌幅度在5%以上

行业投资评级

• 买入：预期未来3-6个月内该行业上涨幅度超过大盘15%以上
• 增持：预期未来3-6个月内该行业上涨幅度超过大盘5%-15%
• 中性：预期未来3-6个月内该行业变动幅度相对大盘在-5%-5%
• 减持：预期未来3-6个月内该行业下跌幅度超过大盘5%以上

附录：图表目录

• 图表1: 申万A股各板块本周涨跌幅排序
• 图表2: WIND港股各板块本周涨跌幅排序
• 图表3: 本周地产个股涨跌幅前5名
• 图表4: 本周地产个股涨跌幅末5名
• 图表5: 本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅
• 图表6: 本周物业个股涨跌幅前5名
• 图表7: 本周物业个股涨跌幅末5名
• 图表8: 40城新房成交面积及同比增速
• 图表9: 各能级城市新房成交面积月初至今累计同比
• 图表10: 各能级城市新房成交面积年初至今累计同比
• 图表11: 40城新房成交明细
• 图表12: 17城二手房成交面积及同比增速
• 图表13: 一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比
• 图表14: 一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比
• 图表15: 17城二手房成交明细
• 图表16: 12城商品房库存和去化周期
• 图表17: 12城各城市能级的库存去化周期
• 图表18: 12个重点城市商品房库存及去化周期
• 图表19: 地产行业政策新闻汇总
• 图表20: 上市公司动态
• 图表21: 物管行业资讯
• 图表22: 物管公司动态
• 图表23: A股地产PE-TTM
• 图表24: 港股地产PE-TTM
• 图表25: 港股物业PE-TTM
• 图表26: 覆盖公司估值情况