20190902-招商证券-房地产周度全数据跟踪：8月一线_三四线城市销量持续走低，CDS反弹不持续并不支持风险偏好的回升_52页_1mb

房地产行业周度数据分析总结

核心内容

8月一线及三四线城市房地产销量持续走低，行业或已进入小周期复苏阶段，但整体销量表现仍受三四线城市低迷影响。CDS指数在8月出现反弹，但未持续，不支持风险偏好的回升。行业政策和金融环境有所放松，但对市场影响有限。

主要观点

• 销量趋势：一线城市销量自3月高点后持续回落，8月转负；二线城市销量滞后于一线复苏，是今年销量复苏的最大贡献者；三四线城市销量虽有小幅反弹，但整体仍处于弱势。
• 区域差异：长三角区域销售同比降幅收窄，中西部销售增速下滑明显，珠三角同比转负，环渤海降幅收窄。
• 二手房市场：全国重点城市二手房销量同比增速较7月略有下行但仍保持正增长，二线城市涨幅收窄，而三四线城市涨幅扩大。
• 土地市场：8月上半月全国287城土地推出与成交环比均下降，供销比略有回升；一二线城市土地溢价率下降，三四线城市略有回升；土地出让金同比增速转负，三四线城市转正。
• 政策动态：国务院批准新设6个自由贸易试验区，自然资源部允许农村村民自愿有偿退出宅基地，财政部下达300亿元奖励资金支持农业转移人口市民化，广州放宽一手现房公积金贷款期限。
• 板块估值：房地产板块PE处于历史通道底部，PB倒挂；AAA级别企业信用修复，但AA+级别仍未反映。

关键信息

一手房销量

• 全国整体：8月至今全国整体销量同比增速较7月降幅扩大，处于低位调整阶段。
• 一线城市：销量同比增速继续下行并转负，北京、深圳同比转负，上海降幅扩大，广州涨幅扩大。
• 二线城市：销量同比增速较上月略有下降但仍是各城级表现最好者。
• 三四线城市：销量同比增速依旧维持负增长且降幅扩大。
• 区域表现：长三角销量同比降幅收窄，中西部销量同比增速下滑明显，珠三角同比转负，环渤海降幅收窄。

二手房销量

• 全国整体：8月至今全国城市二手房销量同比增速较7月略有下行但仍保持正增长。
• 一线城市：依旧负增长，北京、深圳降幅扩大。
• 二线城市：销量同比增速略有降低但仍维持相对高位。
• 三四线城市：同比涨幅扩大，部分城市如南宁、扬州表现突出。

土地市场

• 全国287城：土地推出与成交环比下降，供销比降至1.31。
• 一二线重点40城：土地溢价率下降，土地出让金同比增速转负。
• 三四线247城：土地溢价率略有回升，土地出让金同比增速转正。

政策动态

• 中央政策：国务院批准新设6个自由贸易试验区，自然资源部修改土地管理法，财政部下达300亿元奖励资金支持农业转移人口市民化。
• 地方政策：济南市出台建筑领域农民工工资清欠政策，广西计划改造28.47万套棚户区，广州放宽一手现房公积金贷款期限，上海发布临港新片区住房支持政策。

板块行情

• 上周表现：中信房地产指数涨幅-2.9%，较沪深300的相对收益为-2.3%，在29个大类行业中排名第29。
• 2019年累计表现：板块超额收益排名20，较沪深300无超额收益。
• 个股表现：上周涨幅top5为浙江广厦、深赛格、中航善达、香江控股、大港股份；19年至今超额收益top5为中航善达、哈高科、大名城、ST新梅、深赛格。

重点公司动态

• 中南建设：上半年营收233.2亿元，同比增长52.26%。
• 绿地控股：上半年营收2014亿元，同比增长28%。
• 招商蛇口：上半年营收166.86亿元，同比下降20.49%。
• 光大嘉宝：上半年营收23.27亿元，同比增长4.70%。
• 金地集团：上半年营收224.83亿元，同比增长48.78%。
• 华侨城A：上半年营收176.54亿元，同比增长19.95%。

风险提示

• 短期行政调控超预期
• 长效机制超预期
• 短期龙头销售回落幅度大幅超越市场预期
• 三四线销售回调超预期

板块估值

• PE(TTM)：板块相对PE处于历史底部，离历史估值中枢仍有40%空间。
• PB：板块相对PB较历史中枢仍然倒挂。
• AAA级别企业：信用修复，AA+级别仍未反映，不宜过度布局弹性标的。

总结

当前房地产行业整体销量处于低位调整阶段，一线城市销量见底回升后增速下行，二线城市销量滞后复苏，成为主要支撑力量。三四线城市销量持续低迷，对整体市场形成拖累。CDS指数反弹不持续，不支持风险偏好回升。土地市场供给下降，溢价率下降，出让金同比转负，但三四线城市有所回升。政策方面，中央及地方出台多项支持措施，但对市场影响有限。板块估值处于历史低位，但PB仍倒挂，整体表现不佳。重点公司中，部分企业表现较好，但整体行业仍面临较大挑战。