20190714-招商证券-房地产周度全数据跟踪：一_二_三四线销量依旧分化，CDS下行代表的风险偏好下降反应市场对利率下行仍有更多期望_46页_1mb

房地产行业周度数据跟踪总结

核心内容

1. 市场表现与趋势：

   • 当前房地产行业或已进入小周期复苏阶段，但整体销量增长意义较以往周期有所减弱。
   • 一线城市销量已见底回升，二线城市销量滞后于一线，是今年销量复苏的主要动力。
   • 三四线城市销量仍处于低位调整阶段，预计未来1-2个季度仍需观察，若调整幅度较大，可能拖累全局销量形成第二个底部（预计下半年）。
   • 7月至今，全国57城新房销量同比增速略有上涨，一线城市增速反弹并保持正增长，二线城市增速维持高位，三四线城市增速依然弱势。
   • 二手房销量同比增速较6月略有回升，全国重点城市保持正增长，其中二线城市增速维持正增长，一线城市依旧负增长，三四线城市转正。

2. 土地市场动态：

   • 全国287城土地供给与成交量环比上升，供销比略有回落。
   • 土地溢价率略有下降，一二线城市下降，三四线城市上升。
   • 一二线重点城市土地出让金环比上升，三四线城市环比回落。

3. 政策与金融环境：

   • 房企融资受限，监管部门对房地产贷款较多的银行进行窗口指导，限制房地产贷款额度。
   • 发改委要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，加强信息披露。
   • 东莞调整公积金最长贷款年限为30年，减轻职工还贷压力。

4. 板块估值与市场情绪：

   • 自2019年5月起，中国CDS指数反弹，风险偏好回升，市场对利率下行仍有期待，利好房地产板块。
   • AAA级别企业信用修复，但AA+企业尚未反映，不宜过度布局弹性标的。
   • 房地产板块上周涨幅为-2.7%，在29个大类行业中排名第11。
   • 19年以来板块累计超额收益排名第11，部分个股表现突出，如哈高科、大名城、粤泰股份等。

主要观点

• 市场分化：房地产市场呈现出明显的区域分化，一线与二线城市表现优于三四线城市。
• 政策影响：政策对房地产融资进行限制，影响房企资金链，对三四线城市影响更为显著。
• 利率预期：CDS指数下行反映市场对利率进一步下行的预期，对房地产板块形成利好。
• 估值修复：AAA级别企业信用修复明显，但AA+企业尚未体现，市场情绪逐渐回暖。

关键信息

一手房销量

• 全国整体：7月至今全国57城新房销量同比增速略有上涨，整体日均销量为5702，同比增长+8%。
• 一线城市：北京、上海、深圳、广州日均销量分别为948、391、117、179，同比分别增长+124%、+22%、+33%、+7%。
• 二线城市：杭州、宁波、南京、苏州日均销量分别为316、174、330、355，同比分别增长-19%、+115%、+24%、+27%。
• 三四线城市：整体销量依旧在低位调整，日均销量为3360，同比增长+4%。

二手房销量

• 全国整体：7月至今全国19城二手房销量同比增速略有回升，整体日均销量为2080，同比增长+7%。
• 一线城市：北京、深圳日均销量分别为429、314，同比分别增长-19%、-6%。
• 二线城市：杭州、南京、苏州、青岛日均销量分别为161、264、379、477，同比分别增长-19%、+13%、+52%、+56%。
• 三四线城市：整体销量同比增速为+32%，部分城市如南宁、金华、扬州等销量有所回升。

土地市场

• 全国287城：土地供给与成交量环比上升，供销比降至1.50。
• 一二线重点40城：土地推出与成交环比上升，供销比升至1.59。
• 三四线247城：土地推出与成交环比上升，供销比降至1.45。
• 土地溢价率：全国287城溢价率14.2%，一二线城市下降，三四线城市上升。
• 土地出让金：全国287城土地出让金环比上升，同比增长+8%；一二线城市土地出让金大幅增长，同比增长+52.3%；三四线城市土地出让金环比下降，同比下降-29%。

政策动态

• 中央政策：银保监会要求控制房地产贷款规模，发改委要求房企外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。
• 地方政策：北京发布租赁合同示范文本，限制房东单方面提高租金；东莞调整公积金最长贷款年限为30年。

板块估值

• PE（TTM）：房地产板块PE（TTM）处于历史低位，部分房企如荣盛、泰禾、绿地、新城估值最低。
• PB（LF）：部分房企如北城、世茂、金融街、首开PB（LF）估值最低。
• CDS指数：自2019年5月起反弹，反映市场风险偏好回升，对房地产板块形成利好。

重点公司动态

• 保利地产：1-6月累计签约金额2526.24亿元，同比增长+17.33%。
• 招商蛇口：1-6月累计签约销售金额1011.92亿元，同比增长+34.75%。
• 华夏幸福：1-6月累计签约销售额640.65亿元，同比下降-20.37%。
• 绿地控股：1-6月累计实现合同销售金额1676.85亿元，同比增长+3.1%。

总结

当前房地产市场呈现出明显的分化趋势，一线与二线城市销量已见底回升，而三四线城市仍处于低位调整阶段。政策对房地产融资进行限制，影响房企资金链，同时市场对利率下行仍有期待，CDS指数下行反映风险偏好下降，对房地产板块形成利好。板块估值处于历史低位，部分房企PE与PB分位数较低，市场情绪逐渐回暖，但整体仍处于调整阶段。未来需关注三四线城市销量是否出现显著反弹，以及政策对市场的影响。