20191223-招商证券-地产周度销售全数据跟踪：12月至今57城中三四线样本持续负增长，CDS走低反映市场对利率下行或有更多预期_40页_3mb

房地产市场12月至今总结

核心内容概览

截至2019年12月22日，房地产市场整体呈现分化态势，重点57城新房销售数据有所回暖，但三四线城市持续负增长，而二线城市表现相对较好。同时，二手房市场整体回暖，各能级城市均有回升。CDS指数和长端利率下行趋势表明市场对利率进一步下降有更多预期，利好房地产板块。

一、新房销售情况

1. 全国及分城级销量

• 全国整体销量：12月至今销量同比增速较11月转正，但整体仍处于低位调整阶段。
• 一线城市：销量自3月高点回落，8月降至低位并转负，10月因推盘增加转正，但12月再次转负。北京同比转正，上海、广州同比转负，深圳涨幅收窄。
• 二线城市：销量同比增速较11月转正，是今年销量复苏的主要贡献者。
• 三四线城市：销量在5月后持续负增长，11月转负，12月降幅收窄。

2. 分区域销量

• 长三角：销量同比涨幅收窄。
• 珠三角：销量降幅收窄。
• 环渤海：销量同比涨幅扩大。
• 中西部：销量同比涨幅扩大。

3. 开盘去化率

• 重点10城：最新一周去化率60%，较上周下降5%。
• 一线城市：去化率64%，较上周下降6%。
• 二线城市：去化率58%，较上周下降4%。

二、二手房销售情况

1. 全国及分城级销量

• 全国重点城市（19城）：12月至今二手房销量同比增速较11月明显回升。
• 一线城市：销量同比增速略有回升。
• 二线城市：销量同比增速明显扩大。
• 三四线城市：销量同比增速转正。

2. 代表城市表现

• 北京：销量同比涨幅扩大，近4周累计销量同比+20%，12月单月同比+30%。
• 深圳：销量同比涨幅扩大，近4周累计销量同比+135%，12月单月同比+144%。
• 南京：销量同比涨幅扩大，近4周累计销量同比+94%，12月单月同比+109%。
• 杭州：销量同比涨幅收窄。
• 青岛：销量同比涨幅扩大。
• 厦门：销量同比涨幅收窄。

三、行业政策与金融动态

1. 政策动向

• 住建部座谈会：强调保持房地产市场稳定，推进老旧小区改造。
• 珠海：为澳门居民提供3800套限价房。
• 广州：港澳人士购房仅需提供身份证和通行证，且境内无房。
• 郑州：住房公积金贷款额度最高提至80万元。
• 广州黄埔：工作半年以上人才可不限户籍购买商品房。

2. 利率与CDS指数

• CDS指数：自2019年5月反弹，8月后再次下行，已突破近10年最底部，反映市场风险偏好较低，对利率下行有更多预期。
• 长端利率：自5月初进入下行通道，8月开始回升，但整体仍处于低位。
• 按揭利率：与10Y国债收益率缺口扩大，截至19Q3全国平均按揭利率为5.62%，与国债收益率差达242bp。
• LPR机制：进一步强化利率传导逻辑，利好房地产板块。

四、板块与个股行情

1. 板块表现

• 上周涨幅：房地产板块上涨4.4%，相对沪深300涨幅3.2%，在29个大类行业中排名第2。
• 19年累计超额收益：房地产板块在29个大类行业中排名第13，较沪深300无超额收益。

2. 个股表现

• 上周涨幅Top5：海创B股、鲁商置业、海航基础、广宇发展、万科A。
• 19年至今超额收益Top5：招商积余、哈高科、鲁商置业、万业企业、ST新梅。

五、重点公司动态

• 保利地产：股权激励计划行权157.77万股，将于12月23日上市流通；子公司保利物业在港交所主板上市，代码：06049.HK。
• 万科A：钜盛华和前海人寿合计减持5.65亿股，占公司总股本的5.00%。
• 蓝光发展：张巧龙先生辞去总裁职务，迟峰先生接任。

六、估值分析

1. 板块估值

• PE（TTM）：房地产板块PE回落至近五年均值的53%，PB回落至64%，在周期类行业中排名居中。
• PE（TTM）分位数：华夏、绿地、泰禾、光大处于低位。
• PB（LF）：世茂、泰禾、北城、金融街处于低位。
• PB（LF）分位数：光大、绿地、泰禾处于低位。

2. 重点公司估值

• 开发类房企：PE（TTM）最低为荣盛、泰禾、侨城、首开；PB（MRQ）最低为远洋、雅居乐、中海外。
• 物管类房企：PE（TTM）最低为绿城、彩生活、雅生活；PB（LF）最低为彩生活、碧桂园服务、新城悦。

七、市场趋势与展望

• 市场结构：一线城市销量持续下滑，二线城市成为主要支撑，三四线城市则仍处调整期。
• 政策影响：宽松政策对三四线城市短期销售有提振作用，但后期调整压力仍存。
• 利率预期：CDS指数与长端利率下行反映市场对利率进一步下降的预期，利好房地产板块。
• 未来展望：房地产市场整体仍处于调整阶段，但随着政策支持和利率下行，板块或逐步企稳回升。